Какие доходы и расходы включают в смету ТСЖ

Тематики: Практические ситуации, Развернуто

Смета доходов и расходов ТСЖ – это документ, который необходим для планирования деятельности ТСЖ и контроля расходования средств, внесенных собственниками.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома (МКД).

В № 30 «А-Б» приведены правила и сроки составления сметы, разъяснены последствия отсутствия сметы доходов и расходов у ТСЖ.

В этом номере расскажем, что входит в доходную и расходную часть сметы.

Доходная часть сметы

Основным источником доходов ТСЖ являются денежные средства, поступающие от собственников/пользователей помещений в МКД, которые являются целевыми и направлены на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), в том числе на ремонт и содержание общего имущества.

Денежные средства являются имуществом ТСЖ. Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом, утвержденным решением общего собрания членов ТСЖ.

Статьи доходов

В доходную часть сметы включаются (ч. 2 ст. 151 Жилищного кодекса РФ, далее – ЖК РФ):

1) обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества (взносы собственников на содержание и ремонт);

2) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в МКД, на проведение текущего и капитального ремонта, на предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные виды субсидий;

3) прочие поступления, в том числе в виде благотворительности и добровольных взносов;

4) плата за предоставление в пользование общего имущества МКД (размещение сетей связи, антенн и оборудования интернет-провайдеров в подъездах, на крыше, чердаке, размещение рекламных лифтбордов, рекламных щитов на фасаде МКД и пр.);

5) доходы по депозитам;

6) доходы от прочей хозяйственной деятельности (от оказания платных услуг собственникам).

Плата за обслуживание антенны и сетей радиовещания в смете

Плата за сервисное обслуживание антенны коллективного пользования (СКПТ – системы коллективного приема телевидения) и плата за обслуживание сетей радиовещания предъявляются собственникам и включаются в доходную часть сметы ТСЖ только в том случае, если антенна и сети радиовещания входят в состав общего имущества МКД.

Общим имуществом дома они становятся в двух случаях:

1) если СКПТ и сети радиовещания предусмотрены проектной документацией на МКД.

В силу п. 24 Правил содержания общего имущества в МКД сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на дом.

Если застройщик установил СКПТ и сети радиовещания, соответствующая информация отражается в техническом паспорте на МКД (в разд. IV «Описание конструктивных элементов и описание износа жилого дома») и переданных застройщиком актах технической приемки на сооружение телевизионных эфирных антенн коллективного пользования и сетей радиовещания.

В этом случае у ТСЖ возникает обязанность содержания и ремонта СКПТ и сети радиовещания;

2) если СКПТ и сети радиовещания не предусмотрены проектной документацией, но установлены позднее.

В таком случае они могут войти в состав общего имущества МКД на основании решения общего собрания собственников помещений (при условии, что данное оборудование было установлено по решению и за счет всех собственников помещений).

Обратите внимание, что при включении платы за обслуживание СКПТ и сетей радиовещания в смету ТСЖ, эта плата в составе тарифа на содержание и ремонт общего имущества будет распределена на всех собственников помещений: тех, кто пользуется СКПТ и радиоточками, и тех, кто ими не пользуется.

В этом нет ничего противозаконного, и такова специфика МКД: точно так же ремонт и содержание детской площадки оплачивают все собственники, а не только те, у кого есть дети, ремонт кровли – все собственники, а не только те, в квартирах которых появляются протечки, и т.д.

В то же время на практике на общем собрании собственников часто принимается решение об установлении отдельного тарифа на обслуживание коллективной антенны и сетей радиовещания, единицей измерения которого становятся не квадратные метры, а квартира.

Представленные рассуждения по СКПТ и сетям радиовещания применимы также к ситуации, когда в смету включается плата за домофон.

Какие статьи поступлений не включаются в доходную часть сметы

Экспертное сообщество считает, что в доходную часть сметы не нужно включать плату за коммунальные услуги.

Дело в том, что собственники помещений лишены возможности голосовать за или против несения расходов на коммунальные услуги (ведь закон обязывает их оплачивать фактически потребленные услуги), они не могут утверждать тарифы и нормативы потребления коммунальных ресурсов.

Спланировать расходы на коммунальные услуги также проблематично.

Можно спрогнозировать только приблизительные цифры – на основе данных прошлых лет, действующих тарифов, нормативов потребления, с учетом количества зарегистрированных в МКД граждан.

Расходная часть Сметы

В расходной части сметы фиксируется, на что тратятся денежные средства жителей в ТСЖ.

Статьи расходов

Расходная часть бюджета ТСЖ состоит из следующих видов расходов:

1) административно-управленческих расходов;

2) расходов на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в МКД;

3) отчислений в специальные фонды;

4) расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества;

5) прочих расходов, связанных с содержанием комплекса недвижимого имущества (страхование, налоги).

Состав административно-управленческих расходов

В состав этих расходов могут включаться:

фонд оплаты труда управленческого персонала с начисленными страховыми взносами;
расходы на содержание правления ТСЖ (горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.);
почтово-канцелярские расходы;
расходы на обучение управленческого персонала (повышение квалификации, приобретение нормативно-правовых документов, справочно-правовых систем, специальной литературы);
затраты на содержание оргтехники;
расходы на приобретение программного обеспечения;
расходы на информационные и юридические услуги;
затраты на служебные разъезды;
расходы на расчетно-кассовое обслуживание;
расходы на информационно-расчетное обслуживание единым расчетным центром (организация и ведение лицевых счетов абонентов и расчетов по ним, абонентское обслуживание, выпуск и доставка счетов-извещений абонентам);
комиссии банков за осуществление платежей и переводов от жителей на расчетный счет ТСЖ;
прочие расходы.

Минимальный постоянный штат ТСЖ, управляющего домом, может состоять из председателя правления ТСЖ или управляющего и бухгалтера (казначея).

Остальной персонал может быть привлеченным по гражданско-правовым договорам.

Состав расходов на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в МКД

В состав этих расходов могут включаться:

заработная плата обслуживающего персонала со страховыми начислениями;
расходы на инвентарь и материалы;
расходы на дератизацию и дезинфекцию;
оплата по договору о техническом обслуживании подрядной организации (обслуживание инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, электрохозяйства);
оплата по договорам специализированным подрядным организациям (обслуживание лифтового оборудования, вывоз и размещение ТБО, чистка вентиляции, аварийные работы, обслуживание газового оборудования, клининговые услуги и др.);
оплата по договору на комплексное оказание услуг со службой заказчика;
расходы на текущий ремонт общедомового имущества;
расходы на содержание и благоустройство придомовой территории;
прочие расходы.

Отчисления в специальные фонды

Речь идет о таких фондах, как:

фонд восстановления и замены оборудования;
фонд текущего ремонта;
фонд резерва непредвиденных расходов (эксперты рекомендуют закладывать в данный фонд 5% общей суммы сметы);
фонд благоустройства и озеленения придомовой территории;
фонд ликвидации аварий на лифтах (для оплаты определенного перечня ремонтных работ на лифтовом оборудовании, не покрывающихся ежемесячной платой специализированной организации за техническое обслуживание и ремонт лифтов).

Образование указанных фондов ТСЖ и утверждение порядка их использования отнесены к компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 2 ст. 145 и ч. 3 ст. 151 ЖК РФ).

Возможность создания того или иного фонда, а также предполагаемые цели использования его средств, как правило, прописываются в Уставе ТСЖ.

Составителям сметы необходимо следить за тем, чтобы в смету входили только те фонды, которые безусловно связаны с содержанием и ремонтом общего имущества МКД. Эти фонды формируются исходя из поступлений от всех собственников помещений в доме независимо от их членства в ТСЖ.

Расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества (КР на СОИ)

Порядок расчетов товарищества за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества определен в п. 21 Правил № 124 (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами»).

Если МКД оборудован общедомовыми приборами учета (ОДПУ), то объем коммунального ресурса, подлежащего оплате ТСЖ, определяется по показаниям ОДПУ за вычетом объема, потребленного в нежилых помещениях по прямым договорам с РСО.

Если МКД не оборудован ОДПУ, то объем коммунального ресурса на содержание общего имущества необходимо определять исходя из норматива потребления.

К этой статье относятся следующие расходы:

1) приобретение коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества по договорам на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, поставку горячей воды;

2) расходы на оплату по договорам со специализированными организациями:

по обслуживанию лифтового оборудования (при наличии);
по проверке вентиляционных каналов;
с аварийно-диспетчерской службой (на обслуживание в ночное время или круглосуточно);
на обслуживание внутридомового газового оборудования (при наличии);
на дератизацию и дезинфекцию;
на клининговые услуги (при наличии).

Прочие расходы

К прочим относят расходы, которые связаны с содержанием общего имущества, но не включены в другие перечисленные группы расходов.

Например, страхование общего имущества, страхование гражданской ответственности (страхование лифтов – обязательно в силу закона), страхование вреда в результате профессиональной деятельности ТСЖ.