Предприниматель на УСН. Продажа недвижимого имущества

Тематики: Индивидуальный предприниматель, НДФЛ, УСН

Индивидуальный предприниматель на УСН (доходы) продает недвижимость (находящуюся в собственности менее 3 лет и более, получал с нее доход и нет).
Является ли это доходом и нужно ли платить налог?

П. 1 ст. 346.15 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Из ст. 249 НК РФ следует, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Согласно разъяснениям чиновников в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

В том случае, если индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также, если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина РФ от 10.06.2015 г. № 03-11-11/33583, от 10.02.2015 г. № 03-11-11/5502).

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

При этом положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ неприменимы.

Основания для применения к доходам, полученным от продажи жилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствуют независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности (письмо Минфина РФ от 21.07.2014 г. № 03-04-05/35532).

ФНС РФ в письме от 07.05.2013 г. № АС-3-3/1626@ разъяснила, что в случае если по результатам рассмотрения информации, поступившей из Росреестра, налоговый орган уведомит Вас об обязанности физического лица, установленной ст. 228 и 229 НК РФ, представлять налоговую декларацию по НДФЛ в связи с реализацией недвижимого имущества, то Вы вправе направить в налоговый орган пояснения о том, что данное имущество было использовано в предпринимательской деятельности и сумма дохода по данной сделке была учтена в налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Кроме того, Вы имеете право приложить копии документов, подтверждающих эти пояснения.

Если предприниматель продает недвижимое имущество, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, то на основании п.п. 1 п. 1 и п. 2 ст. 220 НК РФ предприниматель имеет право при исчислении налоговой базы по НДФЛ использовать имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 250 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если данное имущество находилось в собственности более 3 лет, то предприниматель вправе воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Предприниматель на УСН. Продажа недвижимого имущества

Еще по теме: