Организация на УСН. Аренда и субаренда

Тематики: Бухгалтерский практикум, УСН

Наша организация берет в аренду офисные помещения у физлиц и сдает их в субаренду юридическим лицам.
Какие я должна сделать операции в программе 1С по УСН (доходы), чтобы правильно начислить аренду, НДФЛ арендаторов и правильно списать все в расходы?

Арендатор

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При принятии арендованного помещения на основании передаточного акта в бухгалтерском учете арендатора производится запись по дебету забалансового счета 001«Арендованные основные средства».

Аналитический учет по счету 001 «Арендованные основные средства» ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов арендованные основные средства учитываются на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах аренды.

При возврате арендодателю арендованного помещения (возврат также оформляется передаточным актом), арендатор делает запись по кредиту счета 001.

В соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н, арендные платежи признаются для арендатора расходами по обычным видам деятельности.

Согласно п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).

Если организацией, которая вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, принят порядок признания выручки от продажи продукции и товаров не по мере передачи прав владения, пользования и распоряжения на поставленную продукцию, отпущенный товар, выполненную работу, оказанную услугу, а после поступления денежных средств и иной формы оплаты, то и расходы признаются после осуществления погашения задолженности.

В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76
– начислена арендная плата;

ежемесячно ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50, 51
– арендная плата фактически уплачена.

Если условиями договора аренды предусмотрено перечисление арендной платы авансом, то бухгалтерские записи у арендатора будут выглядеть так:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50, 51
– уплачены денежные средства в счет предстоящих арендных платежей;

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76
– начислена арендная плата за текущий месяц;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 76
– арендная плата за текущий месяц зачтена в счет ранее выданного арендодателю аванса (предоплаты).

Для целей налогового учета арендные платежи за арендуемое имущество учитываются при применении УСН в составе расходов на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Поскольку Ваша организация применяет объект налогообложения «доходы», расходы для целей налогообложения не учитываются.

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

В соответствии со ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ.

Указанные лица именуются налоговыми агентами.

Исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

П.п. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица, получающие вознаграждения от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

Таким образом, сообщил Минфин РФ в письме от 27.08.2015 г. № 03-04-05/49369, указанные положения НК РФ применяются к доходам, полученным физическими лицами по договору аренды имущества, в случаях, когда такой доход выплачивается физическими лицами или организациями, не являющимися налоговыми агентами (например, иностранными организациями).

В отношении доходов, выплачиваемых российской организацией физическому лицу по договору аренды жилого помещения, положения ст. 228 НК РФ неприменимы.

Поэтому российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ.

При этом для исполнения обязанностей налогового агента организации не требуется согласия физического лица — налогоплательщика.

В бухгалтерском учете:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68
– удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– перечислена сумма арендной платы (за минусом удержанного НДФЛ);

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– перечислен удержанный НДФЛ в бюджет.

Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ).

П. 1 ст. 230 НК РФ установлено, что налоговые агенты должны вести учет доходов, полученных от них физическими лицами в налоговом периоде, предоставленных физическим лицам налоговых вычетов, исчисленных и удержанных налогов в регистрах налогового учета.

Формы регистров налогового учета и порядок отражения в них аналитических данных налогового учета, данных первичных учетных документов разрабатываются налоговым агентом самостоятельно и должны содержать:

– сведения, позволяющие идентифицировать налогоплательщика;

– вид выплачиваемых налогоплательщику доходов и предоставленных налоговых вычетов, а также расходов и сумм, уменьшающих налоговую базу, в соответствии с кодами, утверждаемыми ФНС РФ;

– суммы дохода и даты их выплаты;

– статус налогоплательщика;

– даты удержания и перечисления налога в бюджетную систему РФ;

– реквизиты соответствующего платежного документа.

При этом в случае, если налоговым органом в ходе проведения проверок налоговых агентов выявляются факты отсутствия учета объекта налогообложения по НДФЛ в разрезе каждого физического лица, организация подлежит привлечению к ответственности, предусмотренной ст. 120 НК РФ за грубое нарушение правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения (письмо ФНС РФ от 29.12.2012 г. № АС-4-2/22690).

Налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета также Справку о доходах физического лица (форма 2-НДФЛ), форма которой утверждена приказом ФНС РФ от 30.10.2015 г. № ММВ-7-11/485@), не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и расчет сумм НДФЛ, исчисленных и удержанных налоговым агентом (форма 6-НДФЛ), форма которого утверждена приказом ФНС РФ от 14.10.2015 г. № ММВ-7-11/450@, за первый квартал, полугодие, девять месяцев – не позднее последнего дня месяца, следующего за соответствующим периодом, за год – не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Арендодатель

П. 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, по договору субаренды Вы признаетесь арендодателем.

Порядок отражения операций по сдаче имущества в аренду в учете арендодателя зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду предметом деятельности арендодателя.

Если предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата считается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).

Такие доходы отражаются на счете 90 «Продажи», субсчет «Выручка».

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата признается в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99).

В этом случае суммы поступившей арендной платы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы».

Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.

Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель сделает такие записи:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Авансы полученные»
– получена предоплата по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 76
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.

Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
– отражен прочий доход от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.

Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, сделает в бухучете такие записи:

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Авансы полученные»
– получена предоплата по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– отражен прочий доход от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 76
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.

Соответственно, арендная плата, полученная от субарендатора, включается либо в состав доходов от реализации, либо в состав внереализационных доходов (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Учет коммунальных расходов по договорам аренды может осуществляться различными способами.

Поскольку в вопросе Вы не указали, как в договорах аренды (субаренды) отражен данный момент, редакция не рассматривает этот вопрос.

Кроме того, вопросы отражения операций в программе 1С нужно задавать обслуживающей Вас специализированной компании.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Организация на УСН. Аренда и субаренда

Еще по теме: