Продажа и покупка квартиры. Имущественные налоговые вычеты

Тематики: НДФЛ

24.02.2014 г. физлицом была приобретена жилая квартира в собственность. В 2016 г. планируется ее продажа и покупка новой недвижимости за бóльшую стоимость.
Прошу пояснить, какой налог физлицо должно уплатить в бюджет?

При продаже		Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном ст. 228 НК РФ.
		Федеральным законом от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ внесены изменения, касающиеся порядка обложения НДФЛ доходов от продажи объектов недвижимого имущества.
		В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ положения, в частности, ст. 217.1 и п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (в редакции Закона № 382-ФЗ) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Без учета изменений		Таким образом, разъяснил Минфин РФ в письме от 21.01.2016 г. № 03-04-05/2050, при продаже налогоплательщиком после 1 января 2016 года объектов недвижимого имущества, приобретенных им в собственность до 1 января 2016 года, исчисление и уплата НДФЛ в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, будут производиться без учета изменений, внесенных в главу 23 НК РФ Законом № 382-ФЗ.
В собствен- ности менее 3 лет Имуществен- ный налого- вый вычет		П.п. 1 п. 1 и п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2016 года) установлено, что при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо вычета		При этом п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанного имущества.
Доход в сумме превышения		Доход, превышающий сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%. Если бы продаваемая квартира находилась в Вашей собственности 3 года и более, то доходы от ее продажи не подлежали бы налогообложению НДФЛ в полной сумме (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Приобре- тение квартиры		При приобретении квартиры в 2016 году Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных Вами расходов на приобретение на территории РФ квартиры (п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Вычет		Данный вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ квартиры, не превышающем 2 000 000 рублей.
Обратите внимание!		Повторное предоставление налогового вычета, предусмотренного п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ).
Если вычет уже был использован		То есть если при приобретении квартиры в 2014 году Вы уже использовали имущественный налоговый вычет по НДФЛ, то повторно использовать его в 2016 году Вы не сможете. В этом случае НДФЛ Вы не уплачиваете (при приобретении квартиры возникают расходы, а не доходы), но права на вычет не возникает.
Если вычета не было		Если же до 2016 года Вы не пользовались правом на получение имущественного налогового вычета, то при приобретении квартиры в 2016 году Вы вправе получить данный имущественный налоговый вычет.
Подтвержде- ние права на вычет		Согласно п.п. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Позиция чиновников		В письмах от 21.01.2016 г. № 03-04-05/1900, от 23.04.2015 г. № 03-04-05/23443 Минфин РФ разъяснил, что если в одном налоговом периоде (календарный год) налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую квартиру, он может воспользоваться каждым из имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не пользовался.
		Сумма дохода, превышающая сумму примененных имущественных налоговых вычетов, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.
Пример		Например, Вы продали квартиру за 3 000 000 рублей и приобрели новую за 5 000 000 рублей.
		Сумма вычета при продаже – 1 млн рублей.
		Сумма вычета при покупке – 2 млн рублей.
		Общая сумма вычетов – 3 млн рублей.
		Сумма налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, уменьшается на 3 млн рублей.
		Следовательно, по условиям примера, налога к уплате не возникает (3 млн руб. – 3 млн руб. = 0).
		Если Вы продали квартиру за 3,5 млн рублей, то сумма налогооблагаемого дохода составит 500 000 рублей (3,5 млн руб. – 3,0 млн руб. = 500 000 руб.).
		Сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, – 65 000 рублей (500 000 руб. х 13%).