Перевыставление коммунальных услуг арендатору

ООО применяет УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходы». Вид деятельности – сдача помещений в аренду.

Доход за 2024 год превысил 60 млн рублей, соответственно стали плательщиками НДС.

На арендную плату начисляем НДС 5%, а коммунальные услуги, которые нам выставляют ресурсоснабжающие организации, перепредъявляем арендаторам в «чистом» виде, т.е. не увеличиваем на свою ставку НДС 5%.

Верно ли это?

Разъясняет ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

Компания «Интерком-Аудит Екатеринбург» оказывает различные аудиторские услуги, консалтинговые услуги, юридические услуги, услуги по бухгалтерскому обслуживанию, также проводим оценку бизнеса и имущества.

С ценами на услуги можно ознакомиться в разделе Прайс-лист

Уплата НДС с перевыставленных коммунальных платежей зависит от того, каким способом организованы расчеты между арендодателем и арендатором:

«коммуналка» оплачивается внутри арендной платы;
«коммуналка» выставляется сверх арендной платы;
«коммуналка» перечисляется в рамках посреднического договора.

«Коммуналка» оплачивается внутри арендной платы

Если коммунальные платежи учтены в составе арендной платы (переменная часть), то НДС начисляется и уплачивается с полной суммы арендной платы по договору, включая коммунальные услуги (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, Письма Минфина России от 18.01.2024 № 03-07-11/3227, ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 1)).

На всю сумму арендной платы арендатору выставляется счет-фактура.

При этом нет обязательного требования выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей (п. 3 ст. 168 НК РФ, Письма Минфина России от 25.10.2021 № 03-07-11/85932, от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175 (п. 2), ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 1)).

«Коммуналка» выставляется сверх арендной платы

Если коммунальные услуги не являются частью арендной платы и перевыставляются арендатору для возмещения затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то НДС на их стоимость не начисляется, поскольку объекта обложения не возникает.

Операции по передаче арендодателем электроэнергии, воды, газа и пр. арендатору не относятся к операциям по реализации товаров для целей НДС.

Соответственно, налог на них не начисляется и счет-фактура не выставляется (Письма Минфина России от 18.01.2024 № 03-07-11/3227, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 2)).

По мнению контролирующих органов, арендодатель не может выступать поставщиком данных услуг для арендатора, так как сам выступает в роли покупателя (абонента).

Это следует из Писем Минфина России от 21.08.2020 N 02-08-10/73721, от 31.12.2008 № 03-07-11/392.

«Коммуналка» перечисляется в рамках посреднического договора

Если заключается посреднический договор с арендатором (например, договор комиссии или агентирования), на основании которого заключаются договоры со снабжающими организациями, коммунальные услуги перевыставляются арендатору в рамках посреднического договора.

Перевыставленные услуги облагаются НДС в том же порядке, что и при перевыставлении иных расходов по посредническим договорам.

В этом случае арендодатель выступает в роли посредника между специализированной организацией — поставщиком услуг и арендатором.

Это дает арендодателю формальное право перевыставлять арендатору счета-фактуры, полученные от продавцов коммунальных услуг, а арендатору — ставить к вычету суммы НДС, указанные в этих счетах-фактурах (п. 3 Письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Счета-фактуры в этом случае перевыставляются арендодателем по правилам, установленным Постановлением № 1137 для посредников.

Это значит, что в перевыставленном на имя арендатора счете-фактуре арендодатель должен повторить все реквизиты из счета-фактуры, полученного им от поставщика услуг, включая реквизиты самого поставщика (т.е. в счете-фактуре, полученном арендатором от арендодателя, в качестве продавца должна быть указана организация — поставщик услуг, а не арендодатель).

Кроме того, применение такой схемы обязывает арендодателя, как посредника, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур.

Посреднический договор является возмездным, поэтому сторонам необходимо предусмотреть выплату вознаграждения за выполнение арендодателем функций посредника.

Кроме того, такая договорная конструкция несет в себе определенные правовые и налоговые риски для обеих сторон (и для арендодателя, и для арендатора).

Если договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены арендодателем до даты заключения посреднического договора с арендатором, то налоговый орган может оспорить правомерность применения посреднической схемы.

Дело в том, что в соответствии с п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.

В результате налоговый орган может переквалифицировать платежи за коммунальные услуги, получаемые арендодателем от арендатора, в суммы, связанные с расчетами по аренде, которые подлежат включению в налоговую базу по НДС у арендодателя.

Для арендатора это может обернуться отказом в применении вычетов на основании счетов-фактур, перевыставленных арендодателем.

Бухгалтера выбирают журнал «Академия Бизнеса» в работе

Предоставим доступ к сайту и закрытым материалам для бухгалтера

Получить доступ