Индивидуальный предприниматель. Расчеты по договору аренды

Тематики: Индивидуальный предприниматель

Индивидуальный предприниматель имеет два режима налогообложения: ЕНВД и УСН (доходы). Снимаемся с учета с ЕНВД, так как решили сдать помещение, которое ранее использовалось в целях розничной торговли, в аренду. Также хотели бы закрыть расчетный счет в банке.
Можно ли ИП, сдающему в аренду нежилое помещение, не иметь расчетного счета и кассового аппарата? Какую документацию при этом нужно вести? Можно ли арендатору перечислять арендную плату на платежную банковскую карту арендодателя (как физического лица)?

Для целей налогообложения счетами признаются расчетные (текущие) и иные счета в банках, открытые на основании договора банковского счета (п. 2 ст. 11 НК РФ).

Согласно ст. 845 ГК РФ по договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету.

При этом банк не вправе определять и контролировать направления использования денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.

Кроме того, ограничение прав клиента на распоряжение денежными средствами, находящимися на счете, не допускается, за исключением наложения ареста на денежные средства, находящиеся на счете, или приостановления операций по счету в случаях, предусмотренных законом (ст. 858 ГК РФ).

Ст. 848 ГК РФ установлено, что банк обязан совершать для клиента операции, предусмотренные для счетов данного вида законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота, если договором банковского счета не предусмотрено иное.

В соответствии с главой 2 Инструкции ЦБ РФ от 30.05.2014 г. № 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» банки открывают в валюте РФ и иностранных валютах: текущие счета; расчетные счета; бюджетные счета; корреспондентские счета; корреспондентские субсчета; счета доверительного управления; специальные банковские счета; депозитные счета судов, подразделений службы судебных приставов, правоохранительных органов, нотариусов; счета по вкладам (депозитам).

При этом текущие счета открываются физическим лицам для совершения операций, не связанных с предпринимательской деятельностью или частной практикой.

Расчетные счета открываются юридическим лицам, не являющимся кредитными организациями, а также индивидуальным предпринимателям или физическим лицам, занимающимся в установленном законодательством РФ порядке частной практикой, для совершения операций, связанных с предпринимательской деятельностью или частной практикой.

Таким образом, согласно банковскому законодательству счета физического лица, занимающегося предпринимательской деятельностью, и деньги на этих счетах должны быть разграничены.

И хотя согласно ст. 24 ГК РФ имущество гражданина юридически не разграничено и гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, использует свое имущество как в личных целях, так и для осуществления предпринимательской деятельности, все равно при ведении предпринимательской деятельности физическим лицом ЦБ РФ требует наличия у физического лица разных счетов: для предпринимательских и личных целей.

На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Одним из способов такого распоряжения полученными денежными средствами может быть, по мнению Минфина РФ, например, их снятие с расчетного счета с целью использования для личных нужд или перевод на личный счет (письмо от 22.04.2016 г. № 03-11-11/23843).

То есть косвенно Минфин также подтверждает необходимость предпринимателя иметь расчетный и личный счет.

В отношении зачисления денежных средств на любой из счетов предпринимателя (текущий, расчетный, карт-счет) не существует никаких законодательных и банковских ограничений.

Но потратить деньги с расчетного счета на личные нужды может быть сложно.

Поскольку банковскими правилами установлено, что для личных целей физическое лицо использует текущий счет, а для предпринимательских – расчетный счет, то на основании ст. 848 ГК РФ банк вправе не совершать для клиента операции по перечислению денежных средств с расчетного счета на оплату личных нужд или – с текущего счета – на оплату счетов поставщиков.

Согласно Положению об эмиссии платежных карт и об операциях, совершаемых с их использованием, утвержденному ЦБ РФ 24.12.2004 г. № 266-П, кредитная организация вправе осуществлять эмиссию банковских карт следующих видов: расчетных (дебетовых) карт, кредитных карт и предоплаченных карт, держателями которых являются физические лица, в том числе уполномоченные юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

Клиент совершает операции с использованием расчетных (дебетовых) карт, кредитных карт по банковскому счету, открытому на основании договора банковского счета, предусматривающего совершение операций с использованием расчетных (дебетовых) карт, кредитных карт, заключаемого в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Клиент — юридическое лицо, индивидуальный предприниматель осуществляет с использованием расчетных (дебетовых) карт, кредитных карт следующие операции:

– получение наличных денежных средств в валюте РФ для осуществления на территории РФ в соответствии с порядком, установленным Банком России, расчетов, связанных с деятельностью юридического лица, индивидуального предпринимателя, в том числе оплатой командировочных и представительских расходов;

– оплата расходов в валюте РФ, связанных с деятельностью юридического лица, индивидуального предпринимателя, в том числе оплатой командировочных и представительских расходов, на территории РФ;

– иные операции в валюте РФ на территории РФ, в отношении которых законодательством РФ, в том числе нормативными актами Банка России, не установлен запрет (ограничение) на их совершение.

В письме от 06.03.2013 г. № ЕД-3-3/772@ ФНС РФ прямо заявила, что текущий счет физического лица предназначается для расчетных операций, совершаемых им в личных целях, и не может использоваться для осуществления расчетов, связанных с ведением предпринимательской деятельности.

Одновременно ФНС сообщила, что если индивидуальный предприниматель использует свой личный счет для расчетов в предпринимательской деятельности, то об этом необходимо сообщить в налоговый орган (п.п. 1 п. 2 ст. 23 НК РФ).

Однако со 2 мая 2014 года обязанность сообщать о счетах в налоговые органы отменена.

В отношении зачисления денежных средств на любой из счетов предпринимателя (текущий, расчетный, карт-счет), повторим, не существует никаких законодательных и банковских ограни-чений.

Таким образом, у Вас не возникнет проблем, если деньги от предпринимательской деятельности будут зачисляться на Ваш текущий карточный счет.

Контрагенту предпринимателя также неважно, на какой счет перечисляются деньги.

Продавец (поставщик, исполнитель) вправе указать в счете на оплату реквизиты любого из имеющихся у него счетов.

«Предпринимательские» деньги, зачисленные на расчетный счет, Вы можете перевести на текущий счет и использовать, как Вам захочется.

Если физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя, применяет УСН, то, как разъяснил Минфин РФ в письме от 15.10.2013 г. № 03-11-11/42962, в случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в ЕГРИП указан такой вид экономической деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, в отношении которого применяется УСН, доходы от передачи такого имущества в аренду учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Если вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимого имущества, в ЕГРИП не зарегистрирован, то индивидуальный предприниматель может внести соответствующее изменение в сведения и с даты регистрации данного изменения начать осуществлять указанную деятельность, учитывая полученные доходы в рамках УСН.

Если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не индивидуального предпринимателя, то в данном случае доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.

Согласно Положению об эмиссии платежных карт и об операциях, совершаемых с их использованием, утвержденного ЦБ РФ от 24.12.2004 г. № 266-П, расчетная (дебетовая) карта как электронное средство платежа используется для совершения операций ее держателем в пределах расходного лимита – суммы денежных средств клиента, находящихся на его банковском счете, и (или) кредита, предоставляемого кредитной организацией — эмитентом клиенту при недостаточности или отсутствии на банковском счете денежных средств (овердрафт).

Кредитная карта как электронное средство платежа используется для совершения ее держателем операций за счет денежных средств, предоставленных кредитной организацией — эмитентом клиенту в пределах расходного лимита в соответствии с условиями кредитного договора.

П. 19 ст. 3 Федерального закона от 27.06.2011 г. № 161-ФЗ «О национальной платежной системе» установлено, что электронное средство платежа – это средство и (или) способ, позволяющие клиенту оператора по переводу денежных средств составлять, удостоверять и передавать распоряжения в целях осуществления перевода денежных средств в рамках применяемых форм безналичных расчетов с использованием информационно-коммуникационных технологий, электронных носителей информации, в том числе платежных карт, а также иных технических устройств.

В соответствии с п. 1.1 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденного ЦБ РФ 19.06.2012 г. № 383-П,перевод денежных средств осуществляется в рамках следующих форм безналичных расчетов:

– расчетов платежными поручениями;

– расчетов по аккредитиву;

– расчетов инкассовыми поручениями;

– расчетов чеками;

– расчетов в форме перевода денежных средств по требованию получателя средств (прямое дебетование);

– расчетов в форме перевода электронных денежных средств.

Формы безналичных расчетов избираются плательщиками, получателями средств самостоятельно и могут предусматриваться договорами, заключаемыми ими со своими контрагентами.

Плательщиками, получателями средств являются юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, занимающиеся в установленном законодательством РФ порядке частной практикой, физические лица.

Согласно ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа» ККТ применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных законом.

Расчеты – это прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги, прием ставок и выплата денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению азартных игр, а также прием денежных средств при реализации лотерейных билетов, электронных лотерейных билетов, приеме лотерейных ставок и выплате денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению лотерей (ст. 1.1 Закона № 54-ФЗ).

Если расчеты за аренду помещения будут производиться в безналичном порядке (посредством зачисления суммы арендной платы на Ваш банковский счет (карт-счет)), то необходимости применять ККТ в Вашем случае не возникает.

Если арендная плата будет вноситься наличными деньгами (в том числе банковскими картами), то у Вас могут возникнуть сложности.

В хозяйственной деятельности применять ККТ нужнотолько при приеме наличных денег (электронных средств платежа)при продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг.

Предоставление имущества в аренду – это не продажа товаров и не выполнение работ.

Так, в письмах от 30.08.2005 г. № 22-12/61099, от 27.08.2009 г. № 20-14/2/089441@ УФНС по г. Москве разъяснило, что в соответствии сост. 606 ГК РФсдача имущества в арендурассматривается как вид услуг.

Поэтому при выплате арендной платы наличными деньгами применение ККТ обязательно.

Минфин РФ также требует применения ККТ в данном случае (письмо от 04.04.2008 г. № 03-01-15/4-106).

Минэкономразвития РФ считает, что предоставление имущества в аренду (субаренду)услугой не является (письмо от 02.10.2007 г. № 14902-АП/Д04).

Постановлением Правительства РФ от 06.05.2008 г. № 359 утвержденоПоложение об осуществлении наличных денежных расчетов и (или)расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники, которое устанавливает порядок осуществления организациями и индивидуальными предпринимателями наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения ККТ в случае оказания услуг населению при условии выдачи документа, оформленного на бланке строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, а также порядок утверждения, учета, хранения и уничтожения таких бланков.

Документы, приравненные к кассовым чекам, предназначенные для осуществления наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения ККТ в случае оказания услуг населению, оформляются на бланках строгой отчетности.

Реквизиты, которые должен содержать соответствующий документ, приведены в п. 3 Положения.

Минфин РФ в письме от 27.01.2009 г. № 03-01-15/1-29 разъяснил, чтоправо применения БСО распространяется на все услуги согласно Общероссийскому классификатору услуг населениюОК 002-93 (ОКУН).

Таким образом, если предпринимательская деятельность относится к конкретным определенным услугам, поименованным в ОКУН, то организация и индивидуальный предпринимательвправе использовать бланки строгой отчетности.

Следовательно,при сдаче в аренду собственного или арендуемого недвижимого имущества населению (физическим лицам) организация вправе при осуществлении наличных денежных расчетовлибо применять ККТ, либо использовать самостоятельно разработанный документ (БСО), в котором должны содержаться обязательные реквизиты, установленные п. 3 Положения.

Аналогичная позиция – в письме УФНС по г. Москве от 11.05.2012 г. № 20-14/041276@.

Поэтому Вам лучше отказаться от наличных расчетов по договору аренды.