НДФЛ при продаже дома

Тематики: НДФЛ

Содержание скрыть

Физлицо продает дом, который построил собственными силами.

Как посчитать НДФЛ с дохода от продажи?

Этот вопрос разъяснил Минфин России в письме от 29.04.2025 № 03-04-05/43550.

По общему правилу физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав (подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ, далее – НК РФ).

Минимальный срок владения

Надёжный источник для бухгалтера с 1995 года!

Есть вопрос по бухучету, налогам или кадрам?

Подписчики журнала могут бесплатно задать вопрос аудитору или юристу. Оставьте контакты, и мы расскажем, как получить консультацию.

Имя E-mail Телефон

Я даю согласие на обработку персональных данныхХочу получать бухгалтерские лайфхаки, полезные материалы и совсем немного рекламы 🙂Согласие на получение рекламных рассылок

От НДФЛ освобождаются доходы, получаемые физлицами от продажи объектов недвижимого имущества (долей в указанном имуществе), при условии, что такой объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения недвижимостью и более (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Если недвижимость досталась по наследству, по договору пожизненного содержания или в порядке приватизации, то такой срок определен в три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если недвижимое имущество в собственности продавца находилось менее минимального предельного срока владения, то доход от его продажи облагается НДФЛ.

На основании п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Соответственно, для целей налогообложения минимальный предельный срок владения проданным недвижимым имуществом исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.

Минимальная цена продажи

Законодатель установил порог, ниже которого собственник не может продать недвижимое имущество (для целей налогообложения НДФЛ).

Так, п. 2 ст. 214.10 НК РФ предусмотрено – в случае, если доходы от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи такой недвижимости принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

В указанных целях используется кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и действующая на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект.

Если объект был создан в течение налогового периода, применяется кадастровая стоимость, определённая на дату его постановки на государственный кадастровый учёт.

Рассмотрим, как это правило работает на практике.

Гражданин Иванов продаёт квартиру в 2025 году.

Цена, указанная в договоре купли-продажи – 1 500 000 рублей.

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2025 года – 2 600 000 рублей.

Так как кадастровая стоимость квартиры выше продажной стоимости, то при определении стоимости квартиры в целях обложения НДФЛ нужно применить понижающий коэффициент – 0,7:

1) кадастровая стоимость с учётом коэффициента: 2 600 000 рублей × 0,7 = 1 820 000 ₽

2) сравниваем с ценой продажи: 1 500 000 рублей < 1 820 000 рублей.

Поскольку цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база будет определена не по цене в договоре (1,5 млн), а по расчётной кадастровой стоимости – 1 820 000 рублей.

Таким образом, Иванов заплатит НДФЛ с 1 820 000 рублей, а не с 1 500 000 рублей.

Если бы Иванов продал квартиру, например, за 1 900 000 рублей, то налоговая база была бы определена по цене в договоре, потому что она превышает 70% кадастровой стоимости.

Обратите внимание, если у объекта нет кадастровой стоимости на нужную дату, то налог считается с фактической суммы, по которой объект был продан.

Имущественный вычет

Для снижения налоговой нагрузки на физических лиц, которые продают недвижимость, находившуюся в собственности менее минимального срока владения, законодатель предусмотрел имущественные налоговые вычеты.

Так, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик, который продал в налоговом периоде (календарном году) жилой дом, квартиру, комнату, садовый дом или земельный участок (долю в указанном имуществе), может уменьшить свои доходы от такой продажи на имущественный вычет в размере, не превышающем в целом 1 млн рублей.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного недвижимого имущества.