Продажа нежилых помещений, образованных при разделе нежилого помещения, приобретенного до 01.01.2016 г.

(Письмо УФНС РФ по г. Москве от 20.06.2017 г. № 20-14/092507@)

На основании ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

П. 1 ст. 235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Законом № 122-ФЗ не предусмотрена обязанность собственника объекта недвижимого имущества представлять в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости.

Таким образом, сообщили чиновники, при определении срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела нежилые помещения (без изменения внешних границ исходного нежилого помещения) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходное нежилое помещение, которое до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

П.п. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ установлено, что к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.

Перечень доходов, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), определен ст. 217 НК РФ.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции, применяющейся в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Следовательно, при продаже нежилых помещений, образованных в результате раздела и находившихся в собственности более 3 лет с даты государственной регистрации права собственности на первоначальное нежилое помещение, у физического лица не возникает дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ, и, соответственно, обязанности по представлению в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации и уплате НДФЛ.

При этом положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.