Запрет на учет расходов на ремонт арендуемого жилого дома

(Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2017 г. № 308-КГ17-10912)

Общество (арендатор) заключило с директором общества (арендодатель) договор аренды жилого дома для использования в целях размещения аппарата управления и других служб арендатора.

Договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан не производить перепланировки и неотделимые улучшения арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

В случае письменного разрешения на перепланировку и проведение неотделимых улучшений арендатор (общество) производит все работы за свой счет.

По истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также произведенные улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещения, при условии компенсации всех затрат на эти улучшения, если иное не будет установлено дополнительным соглашением с арендодателем.

Налоговый орган отметил, что произведенные обществом действия по улучшению арендованного имущества представляют собой единый комплекс ремонтных работ, отвечающий признакам неотделимости от ремонтируемого объекта, и произведены с ведома и согласия арендодателя, субъекты сделки – взаимозависимые лица.

Данные обстоятельства свидетельствуют о намерении директора общества произвести комплекс ремонтных работ принадлежащего ему жилого дома за счет средств общества, получив таким образом выгоду в виде безвозмездно отремонтированного жилого дома (для себя) и в виде уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль (для общества).

ГК РФ предусматривает возможность размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо вправе использовать жилое помещение лишь для проживания граждан.

П. 38 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 разъяснено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными.

Поскольку имущество, переданное обществу в аренду в целях размещения в нем офиса, является жилым домом, а жилые помещения предназначены для проживания граждан и размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, однако такой перевод не осуществлен, при разрешении вопроса о налогообложении налогом на имущество и налогом на прибыль суд исходил из недействительности сделки между директором и обществом.

В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Положения ст. 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Таким образом, ст. 260 НК РФ, определяющая порядок налогового учета расходов на ремонт, позволяет учесть расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств, то есть амортизируемыми они должны быть у собственника (арендодателя).

Суд пришел к выводу, что полученное обществом в аренду от директора недвижимое имущество (жилой дом) объектом основных средств у арендодателя не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица жилого помещения не образовывают самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в бухгалтерском учете общества (арендатора).