Обеспечительные платежи по договорам аренды

(Письмо Минфина РФ от 28.12.2018 г. № 03-07-11/95829)

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС.

При этом при получении налогоплательщиком оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты (частичной оплаты) с учетом налога, за исключением оплаты (частичной оплаты), полученной налогоплательщиком, применяющим момент определения налоговой базы в соответствии с п. 13 ст. 167 НК РФ.

Кроме того, п.п. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ предусмотрено, что в налоговую базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг).

В случае если денежные средства, полученные организацией, не связаны с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), то такие денежные средства налогообложению НДС не подлежат.

Минфин разъяснил, что платеж, взимаемый арендодателем до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора заключить этот договор, полученный при заключении данного предварительного договора, не связан с оплатой услуг по аренде и в момент получения такого платежа в налоговую базу по НДС не включается независимо от того, будет ли такой платеж возвращен арендатору или зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды.

В случае если указанный платеж удерживается арендодателем в качестве неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора заключить договор аренды), данный платеж в налоговую базу по НДС также не включается.

Что касается обеспечительного платежа, взимаемого в рамках заключенного договора аренды, то данный платеж следует рассматривать как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде.

Поэтому данные денежные средства на основании вышеуказанных норм НК РФ подлежат включению в налоговую базу по НДС либо на момент заключения договора аренды (в случае если обеспечительный платеж, внесенный арендатором до заключения договора аренды, зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды) либо на момент получения денежных средств (в случае внесения обеспечительного платежа после заключения договора аренды).