Реорганизация в форме выделения. Операции с недвижимостью

Тематики: Налог на прибыль организаций, Хозяйственная деятельность

ООО реорганизуется в форме выделения. Новая организация получит в собственность 2 объекта недвижимого имущества. Организация собирается продать один объект недвижимости, а второй объект сдавать в аренду. Арендатор уже есть.
Можно ли сдать объект в аренду до получения свидетельства о праве собственности? Учитывается ли в расходах по налогу на прибыль стоимость объекта недвижимости при его продаже?

Ст. 218 ГК РФ установлено, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникамреорганизованного юридического лица.

В п. 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).

П. 2 ст. 8.1 ГК установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица.

Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшемуюридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Согласно п. 4 ст. 16 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» реорганизацияюридического лица в форме выделения с момента государственной регистрации последнего из вновь возникших юридических лиц считается завершенной.

При этом вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации.

В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Минфин РФ в письме от 31.12.2010 г. № 03-03-06/1/817 разъяснил, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества на основании передаточного акта осуществляется по факту реорганизации независимо от регистрации прав собственности на это имущество.

При этом после завершения реорганизации правопреемник вправе не обращаться с заявлением о признании прав собственности на недвижимое имущество в соответствующий регистрирующий орган, поскольку передаточный акт и документы о государственной регистрации реорганизации являются документами, достаточными для подтверждения права собственности правопреемника на такие объекты.

Включение правопреемником в амортизационные группы полученных по процедуре реорганизации объектов недвижимости, используемых в деятельности, направленной на получение дохода, правомерно вне зависимости от наличия/отсутствия факта подачи документов на регистрацию прав собственности на такие объекты.

Для целей налогообложения прибыли в соответствии с п. 3 ст. 251 НК РФ в случае реорганизации организаций при определении налоговой базы не учитывается в составе доходов вновь созданных, реорганизуемых и реорганизованных организаций стоимость имущества, имущественных и неимущественных прав, имеющих денежную оценку, и (или) обязательств, получаемых (передаваемых) в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, которые были приобретены (созданы) реорганизуемыми организациями до даты завершения реорганизации.

Расходами вновь созданных и реорганизованных организаций признается стоимость (остаточная стоимость) имущества, имущественных и неимущественных прав, имеющих денежную оценку, и (или) обязательств, получаемых в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, которые были приобретены (созданы) реорганизуемыми организациями до даты завершения реорганизации.

Стоимость имущества, имущественных и неимущественных прав, имеющих денежную оценку, определяется по данным и документам налогового учета передающей стороны на дату перехода права собственности на указанные имущество, имущественные и неимущественные права (п. 2.1 ст. 252 НК РФ).

Таким образом, разъяснил Минфин РФ в письме от 10.02.2015 г. № 03-03-06/5604, как следует из приведенной нормы, при реорганизации юридического лица путем выделения стоимость объектов основных средств принимается по остаточной стоимости, которая подтверждается документами налогового учета передающей стороны на дату перехода права собственности на это имущество.

При реализации амортизируемого имущества доходы от реализации Вы вправе уменьшить на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (п.п. 1 п. 1 ст. 252 НК РФ).

Приказом Минфина РФ от 20.05.2003 г. № 44 утверждены Методические указания по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций.

Вступительная бухгалтерская отчетность возникшей компании на дату ее государственной регистрации составляется на основе разделительного баланса с учетом отраженных реорганизуемой организацией операций, указанных в п. 36 и 37 Методических указаний.

Как разъяснило УФНС РФ по г. Москве в письме от 09.11.2010 г. № 16-15/116538@, на дату составления разделительного баланса имущество считается разделенным между реорганизуемой и возникающей организацией.

Поэтому разделительный баланс является основанием для снятия реорганизованной компанией переданного имущества с баланса на дату государственной регистрации возникшей организации.

Данное имущество на основании разделительного баланса должно быть учтено возникшей организацией в бухгалтерском учете и для целей обложения налогом на имущество на дату ее государственной регистрации.

Следовательно, Вы вправе предоставлять недвижимое имущество в аренду с даты госрегистрации реорганизации