Свежий номер: № 13 (50) – Апрель 2021

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

Статья в журнале: №26 (786) — Июнь 2007 , опубликовано 04.07.2007

ООО (общий режим налогообложения) арендует недвижимое имущество у ОАО (здания). Мы хотим с согласия арендодателя сделать неотделимые улучшения и учесть их как основное средство.

Договор аренды заключен на один год и заканчивается 31 декабря 2007 г.

Имеем ли мы право продолжать амортизировать основное средство по истечении срока договора (1 января будет заключен новый договор на 2008 год)? Можно ли в данном случае применить амортизационную премию в размере 10%?

П. 1 ст. 256 НК РФ предусмотрено, что капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1.

Амортизация начисляется в порядке, предусмотренном п. п. 4 и 5 ст. 259 НК РФ, в течение фактического срока действия договора аренды.

Обратите внимание!

Для расчета сумм амортизации нужно брать срок полезного использования, установленный Классификацией для арендованных объектов основных средств (например, для здания), а не срок полезного использования самих капитальных вложений.

Так как капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды, то в случае расторжения договора аренды и заключения нового договора аренды Вы сможете начислять амортизацию по капитальным вложениям только в течение срока действия первого договора аренды.

То есть если Вы все же расторгнете договор аренды, то начислять амортизацию Вы не сможете.

В Вашей ситуации лучше заключить соглашение о пролонгации срока действия текущего договора аренды.

Как указал Минфин РФ в письме от 20.03.2007 г. № 03-03-06/1/167, если договор аренды пролонгирован в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, арендатор вправе продолжать начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств.

Что касается возможности применить амортизационную премию по капвложениям в арендованное имущество, то налоговики во главе с Минфином категорически возражают против этого.

Согласно п. 1.1 ст. 259 НК РФ налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.

Согласно п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Минфин в письмах от 20.10.2006 г. № 03-03-04/1/703, от 15.11.2006 г. № 03-03-04/1/759, от 22.05.2007 г. № 03-03-06/2/82 отметил, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения и по окончании договора аренды они подлежат передаче арендодателю.

Учитывая, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора, а также принимая во внимание тот факт, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ, Минфин делает вывод, что правила применения амортизационной премии в размере 10% на арендатора не распространяются.

То есть арендатор, по мнению чиновников, не вправе учесть единовременно 10% стоимости произведенных капвложений в форме неотделимых улучшений арендованных объектов основных средств.

Однако в логике рассуждений Минфина есть изъяны.

В п. 1.1 ст. 259 НК РФ прямо сказано, что амортизационная премия применяется в отношении капитальных вложений.

Неотделимые улучшения арендованного имущества в п. 1 ст. 256 НК РФ прямо названы капитальными вложениями.

Согласно п. 1.1. ст. 259 НК РФ для того, чтобы применить амортизационную премию, капвложения должны представлять собой:

1. приобретенные основные средства или

2. расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техперевооружение или частичную ликвидацию основного средства.

Неотделимые улучшения арендованных основных средств представляют собой именно второй подвид капвложений, по которым предусмотрена п. 1.1 ст. 259 НК РФ возможность применения амортизационной премии.

Причем в НК РФ нет условия о том, что амортизационную премию можно применять только в отношении расходов на улучшение собственных основных средств.

А значит, можно списывать на расходы единовременно до 10% капвложений в виде расходов на улучшение любых основных средств (как собственных, так и арендованных).

Особый порядок начисления амортизации по капвложениям в арендованные основные средства никоим образом не исключает право арендатора применить амортизационную премию по этим капвложениям.

Но так как налоговики наверняка будут против учета амортизационной премии по неотделимым улучшениям арендованного имущества, Вам придется самостоятельно решить, что лучше для Вашей фирмы: поступить согласно рекомендациям Минфина или все же применить амортизационную премию, несмотря на риск налоговых споров.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru