Аренда и право собственности

(Письмо Минфина РФ от 13.05.2011 г. № 03-03-06/1/292)

Минфин в очередной раз сообщил, что организация — арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.

В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.

И это при том, что суды в подавляющем большинстве указывают, что гражданские отношения не применяются к налоговым отношениям, и что налоговое законодательство РФ не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства.

То есть обязанность налогоплательщика включить в расходы для целей налогообложения арендную плату за фактическое использование объекта недвижимого имущества не зависит от государственной регистрации права собственности арендодателя.

Законодательство о налогах и сборах РФ не содержит положений, в соответствии с которыми не зарегистрировано право собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество, является основанием, препятствующим заявителю учесть в качестве расходов, связанных с производственной деятельностью.

Нарушение гражданского законодательства, выразившееся в заключении договора с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество не зарегистрировано, не влияет на право налогоплательщика учесть арендные платежи в составе расходов при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате аренды.

Лицо вправе признать расходы даже в тех случаях, когда его контрагент не имел права распоряжаться имуществом (постановления ФАС Московского округа от 19.08.2010 г. № КА-А40/9192-10, от 23.09.2010 г. № КА-А40/10960-10-2, ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 г. № А56-52896/2007).

Кроме того, налоговики также выразили свою позицию, отличную от позиции Минфина.

В письме от 27.08.2010 г. № ШС-37-3/10187 ФНС РФ сослалась на ст. 6 Федерального закона РФ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», согласно которой инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений.

То есть права инвестора на владение, пользование и распоряжение построенным имуществом и есть право собственности.

Ст. 131 ГК РФ определено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

То есть регистрируется уже существующее право собственности.

Исходя из изложенного, налоговики пришли к выводу о том, что инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них, является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу.

Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще на зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Но, как видим, финансовое ведомство не собирается отступать.

Поэтому в случае, аналогичном рассматриваемой ситуации, держите под рукой письмо ФНС РФ.

Налоговый инспектор должен руководствоваться разъяснениями своего ведомства.