Аренда муниципальных земельных участков. Как передать в субаренду

Тематики: Хозяйственная деятельность

ОАО арендует земельные участки под нестационарные торговые объекты по договорам аренды, заключенными с администрацией г. Екатеринбурга на неопределенный срок. В связи с прекращением данного вида деятельности ОАО хотело бы передать земельные участки другому ООО, которое осуществляет разрешенный в этих торговых объектах вид деятельности.

Каков порядок передачи земельных участков в г. Екатеринбурге?

Норма закона		В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.
		Ст. 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.
		Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
		В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Арендатор С согласия арендодателя		Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанность по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
		В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Если согласия нет		По общему правилу если арендодатель не дал согласия на вышеперечисленные действия арендатора (обычно условие о том, что арендатор вправе осуществлять такие действия, прописывается в договоре аренды), то осуществлять их арендатор не вправе.
		Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Неопреде-ленный срок		Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Без согласия собственника		Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
		Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Арбитраж		В п. 15 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум ВАС РФ разъяснил, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Уведомление арендодателя		Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если не уведомили		Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Особый случай		В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в суб аренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ) (п. 17 постановления № 11).
!		То есть если земельный участок был арендован до 30.10.2001 г. (до даты введения в действие ЗК РФ), то Вы должны действовать в строгом соответствии с условиями заключенного договора.
		Если договор аренды был заключен после 30.10.2001 г., то на основании п. 17 постановления Пленума ВАС РФ № 11 в период действия договора аренды арендатор вправе сдать земельный участок в субаренду без согласия собственника — арендодателя.
		Для этого после заключения договора субаренды арендатор обязан направить арендодателю уведомление о сделке.
Обратите внимание!		У арендатора должно быть подтверждение того, что арендодатель получил уведомление.
		В п. 18 постановления № 11 Пленум ВАС РФ подчеркнул, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Запрет на получение согласия		Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Кстати		Отметим, что в Положении «О порядке предоставления земельных участков для размещения нестационарных объектов», утвержденном Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 г. № 31/61, ничего не сказано о порядке передачи прав арендатора третьему лицу.
		Поэтому в данном случае нужно руководствоваться федеральным законодательством и позицией Пленума ВАС РФ.