Аренда нежилого помещения в многоквартирном доме
ООО арендует у управляющей организации помещение 139 кв. м под магазин. Помещение расположено в подвале дома. Для получения лицензии на продажу винно-водочных изделий нам необходимо зарегистрировать договор аренды помещения в отделе Управления Росреестра. Регистрационная служба договор аренды не регистрирует – объясняют тем, что данное помещение является общим имуществом дома. А общее имущество является собственностью всех жильцов дома, то есть необходимо заключить договор с каждым из жильцов.
Просим разъяснить, как решить данный вопрос.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Ст. 44 ЖК РФ установлено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
В Вашей ситуации собственники передали управление МКД управляющей организации.
– принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
– принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКДуполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
То есть общее собрание собственников вправе передать полномочия на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе передаче имущества в аренду) управляющей организации.
Если это произошло, то управляющая организация заключает договор аренды от имени собственников помещений в МКД или от своего имени (в зависимости от того, как решило общее собрание собственников).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако решение об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ст. 46 ЖК РФ).
Поэтому если все вышеперечисленные условия соблюдены, то при подаче документов на регистрацию нужно приложить протокол (его заверенную копию) решения общего собрания собственников о передаче полномочий управляющей организации на заключение договоров аренды общего имущества собственников помещений в МКД.
Если общее собрание собственников никому не передавало право на заключение договоров об использовании общего имущества, то данный вопрос должно решить опять же общее собрание (большинством в 2/3 голосов).
Согласно ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, то в соответствии со ст. 47 ЖК РФ в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
– сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
– решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Статья открыта для подписчиков журнала «Академия Бизнеса»
Войдите на сайт или получите пробный доступ, вам откроются все статьи и сервисы для бухгалтера.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Подписка ещё не началась!
Дата начала подписки: {{this.$store.state.user.subscribe_start}}.
После этой даты вы сможете пользоваться доступом к журналу.