Свежий номер: № 42 (79) – Октябрь 2021

Аренда нежилых помещений: видимые сложности и подводные камни

Статья в журнале: №24 (934) — Июнь 2010 , опубликовано 16.06.2010

Аренда нежилых помещений: видимые сложности и подводные камни

Продолжение. Начало в № 17-23 «А-Э».
Коммунальные нюансы
Вариант четвертый. Арендодатель-посредник

Еще раз отметим, что оформление посреднических отношений между арендатором и арендодателем не изменит правовую сущность отношений между арендатором и арендодателем по расчетам за «коммуналку» – это будет все то же возмещение расходов.

Ведь арендодатель не оказывает арендатору коммунальные услуги, а только возмещает свои расходы по оплате коммунальных услуг, которые он приобретает в интересах арендатора.

То есть арендодатель, по сути, является посредником между поставщиками коммунальных услуг и арендатором, то есть их фактическим потребителем.

Из всех разновидностей посреднических договоров в данной ситуации оптимальным выбором будет договор комиссии, либо агентский договор по типу комиссии (на основании которого посредник действует от своего имени).

Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

В рассматриваемом случае арендодатель-комиссионер обязуется заключать договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг от своего имени, но по поручению и за счет арендатора-комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Из этого следует, что непосредственно в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии.

Например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора электроэнергией, газом и водой, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».

Согласно ст. 1001 ГК РФ комитент обязан возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.

То есть компенсация расходов по оплате коммунальных услуг будет являться возмещением расходов арендодателя-комиссионера, связанных с исполнением комиссионного поручения.

Оплата коммунальных услуг, приобретенных арендодателем-комиссионером для арендатора-комитента, не является расходом арендодателя на основании п. 9 ст. 270 НК РФ (и п. 2 ст. 346.16 НК РФ, если арендодатель применяет УСН ), а компенсация коммунальных платежей арендатором не является доходом арендодателя в соответствии с п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ (а также п.п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, если арендодатель применяет УСН).

Арендатор-комитент будет учитывать затраты на приобретение коммунальных услуг через арендодателя-комиссионера как материальные расходы (при исчислении налога на прибыль – на основании п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, а при расчете единого налога при УСН – на основании п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

ФНС РФ в письмах от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/85@, № ШС-22-3/86@ разъяснила порядок выставления и регистрации счетов-фактур сторонами посреднического договора и при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.

В том случае, если арендодатель арендатору оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным ст. 156 НК РФ, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам – в соответствии с п. 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. № 914.

Согласно п. 1 ст. 156 НК РФ налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров.

То есть поскольку в соответствии со ст. 991 ГК РФ договор комиссии является возмездным и поэтому в договоре следует согласовать размер комиссионного вознаграждения, то арендодатель будет обязан уплатить НДС с суммы своего вознаграждения.

На сумму вознаграждения арендодатель будет обязан выставить арендатору соответствующий счет-фактуру, который регистрируется в книге продаж и в журнале выставленных счетов-фактур.

Получив счет-фактуру от поставщика коммунальных услуг, арендодатель-комиссионер не регистрирует его в своей книге покупок (либо регистрирует только в той части, которая приходится на потребленные самим арендодателем коммунальные услуги). Однако арендодатель должен хранить этот счет-фактуру в журнале учета полученных счетов-фактур.

Далее арендодатель-посредник выставляет от своего имени счет-фактуру арендатору-комитенту, отражая в нем показатели из счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг арендодателю-посреднику.

Этот счет-фактура не регистрируется у арендодателя-комиссионера в книге продаж, но регистрируется в журнале учета выставленных счетов-фактур.

Таким образом, арендодатель не будет принимать к вычету НДС по коммунальным услугам, приобретенным для арендатора.

Арендатор вправе применить налоговые вычеты по приобретенным по посредническому договору коммунальным услугам в общеустановленном порядке.

Это подтвердила ФНС РФ в письме от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@.

Чтобы оформление посреднических отношений не увеличивало расходы арендатора, размер комиссионного вознаграждения можно установить, например, в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее согласованный размер арендной платы.

Затраты арендатора на оплату комиссионного вознаграждения уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций на основании п.п. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ и налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Согласно ст. 999 ГК РФ по исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет. Аналогичная обязанность установлена и для посредников, действующих на основании агентского договора (ст. 1008 ГК РФ). Также арендодатель-посредник должен представить арендатору документы, подтверждающие понесенные им расходы на коммунальные услуги.

Приведем бухгалтерские записи, которыми будет отражаться приобретение арендатором коммунальных и других подобных услуг через арендодателя, выступающего в качестве посредника, действующего от своего имени, но за счет арендатора.

В учете арендодателя будут сделаны такие проводки:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами»   КРЕДИТ 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

– приобретены коммунальные услуги по поручению и за счет арендатора;

ДЕБЕТ 60   КРЕДИТ 51

– перечислены денежные средства поставщику коммунальных услуг.

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 90 «Выручка», субсчет «Выручка»

– признан доход в виде суммы комиссионного вознаграждения, причитающейся к получению от арендатора;

ДЕБЕТ 90-3 «Выручка», субсчет «НДС»   КРЕДИТ 68 «Расчеты по налогам и сборам»

– начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

ДЕБЕТ 50 «Касса», 51 «Расчетные счета»   КРЕДИТ 76

– получены от арендатора денежные средства (комиссионное вознаграждение и сумма возмещения расходов на исполнение поручения, то есть на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором);

В учете арендатора будут сделаны такие записи:

ДЕБЕТ 20 (25, 26, 44)   КРЕДИТ 76

– отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг и комиссионного вознаграждения, причитающегося арендодателю;

ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 76

– отражен «входной» НДС по коммунальным услугам и комиссионному вознаграждению;

ДЕБЕТ 68   КРЕДИТ 19

– принята к вычету сумма «входного» НДС по коммунальным услугам и комиссионному вознаграждению;

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 50, 51

– перечислены арендодателю денежные средства (комиссионное вознаграждение и сумма возмещения расходов на исполнение поручения, т.е. расходов на оплату коммунальных услуг).

Отметим, что индивидуальные предприниматели, применяющие общую систему налогообложения, определяют состав расходов для целей исчисления НДФЛ в порядке, аналогичном порядку определения расходов организациями для целей расчета налога на прибыль.

Поэтому все упоминания по тексту статьи об учете затрат для целей налогообложения прибыли касаются, в том числе, индивидуальных предпринимателей.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru