Аренда помещения и права на земельный участок

Тематики: Хозяйственная деятельность

В 2005-2006 гг. земельный комитет г. Екатеринбурга настаивал на заключении договора аренды земли под арендуемым у ЕКУГИ помещением. Ссылаясь на публикацию в журнале «АМБ-Экспресс», мы доказали, что это незаконно. Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга выставил требования об оплате задолженности по арендной плате на землю с 15.09.2006 г. по 07.11.2012 г.

Но, к сожалению, этот номер журнала утеряли. Просим Вас найти в архиве статью, опубликованную в журнале, или прокомментировать эту ситуацию.

В «АМБ-Экспресс» № 27 за 2006 год был опубликован ответ на вопрос читателя, который спрашивал, обязано ли предприятие заключать с Земельным комитетом договор аренды земли либо оформлять землю в собственность, если предприятие арендует под магазин у ЕКУГИ встроенное помещение в многоэтажном жилом доме.

Сразу отметим, что вопрос не стоял о платности использовании земли.

В действующей в 2006 году редакции Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 30.12.1996 г. № 9/1, было указано, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга является основанием для возникновения у арендатора права аренды или иного, предусмотренного договором аренды объекта, права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Оформление прав на земельный участок, необходимый для использования арендуемого объекта, осуществляется в соответствии с действующим законодательством (п. 4.6 Положения).

В соответствии с п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

То есть договор аренды части здания или сооружения является основанием возникновения у арендатора не только права аренды помещения, но и права аренды (или иного указанного в договоре права) на соответствующую часть земельного участка.

В п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 указано, что отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка.

Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Суд указал, что арендатор не вправе требовать заключения договора аренды.

Но это не означает, что арендодатель также не вправе требовать заключения договора аренды земельного участка.

Ведь муниципалитету как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

При этом вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

То есть если в заключенном Вами с ЕКУГИ договоре аренды помещения не было указано, что арендная плата за аренду помещения не включает в себя арендную плату за пользование земельным участком, то, по умолчанию, предполагается, что арендная плата за аренду помещения включает в себя арендную плату за землю.

Отметим, что о безвозмездном пользовании земельным участком речи вообще не может быть.

Ведь согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Но поскольку собственник земли не настоял на заключении договора аренды земельного участка, в котором был бы определен размер арендной платы за землю, а в договоре аренды помещения не было указано о взимании платы за право пользования земельным участком, то в данном случае это означает, что арендная плата за помещение включает в себя арендную плату за землю.

То есть Ваша организация все эти годы уплачивала арендную плату за землю в составе арендной платы за помещение.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.09.2008 г. № 808/08, если в договоре отсутствует условие о том, что плата за пользование земельным участком подлежит взысканию отдельно от арендной платы за пользование нежилым помещением, то поскольку иное не установлено законом, в этом случае необходимо исходить из того, что предусмотренная договором арендная плата включает и плату за пользование земельным участком.

Следовательно, взыскание с предприятия платы в связи с арендой нежилого помещения нельзя признать правомерным.

Если же в договоре аренды помещения указано, что арендная плата за землю устанавливается и уплачивается отдельно от арендной платы за помещение, то должен быть соответствующий договор, в котором установлен размер арендной платы за землю и порядок ее уплаты.

Задолженность по арендной плате за землю может возникнуть только при наличии договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Решением Екатеринбургской городской Думы от 16.12.2011 г. № 81/50 Положение «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» было дополнено п. 19-1, которым установлено, что установленная в договоре аренды объекта плата за пользование объектом не включает арендную плату за пользование земельным участком, размер которой определяется в соответствии с земельным законодательством РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург» в сфере регулирования земельных отношений.

Данное положение вступило в силу с 14 декабря 2011 г.