Свежий номер: № 41 (78) – Октябрь 2021

Аренда помещения у физического лица

Статья в журнале: №15 (975) — Апрель 2011 , опубликовано 20.04.2011
Тематики: УСН

Предприятие на УСН планирует арендовать офис у физического лица. Как лучше оформить договор аренды (только на сумму арендной платы или с учетом коммунальных платежей) и уплачивать коммунальные платежи (по отдельному договору)?

В соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, уменьшают полученные доходы на арендные платежи за арендуемое имущество.

В связи с этим сумма арендной платы, уплаченная арендодателю по договору аренды, учитывается арендатором в составе расходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязан арендатор.

То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.

Существует несколько вариантов организации расчетов по коммунальным и иным подобным услугам (услугам связи, расчеты по электроэнергии и т.д.).

Можно включать суммы «коммунальных» затрат в состав арендной платы.

П. 2 ст. 616 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды закрепить в договоре аренды условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.

В этом случае арендатор будет вносить установленную договором арендную плату, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.

А арендодатель будет за свой счет производить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.

В договоре аренды обязательно нужно закрепить условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель, а не арендатор. Прописать в договоре такое условие позволяет п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Сложность при применении такого варианта заключается в определении размера арендной платы.

Очевидное решение – при согласовании размера арендных платежей определить примерный размер коммунальных платежей и включить эту сумму в состав арендной платы, не обозначая в тексте договора ее отдельные составляющие.

Однако общая стоимость коммунальных услуг может колебаться в зависимости от времени года (наличие либо отсутствие платы за отопление помещения) и других причин. Кроме того, до начала фактического использования арендатором помещения бывает сложно предугадать, например, какое количество электроэнергии или воды будет расходовать арендатор.

А размер арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

То есть фактически размер коммунальных платежей будет колебаться, в то время как размер компенсации, заложенный в составе арендной платы, будет оставаться неизменным.

В то же время можно выделять в составе арендной платы постоянную и переменную части.

В письме от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ ФНС РФ по согласованию с Минфином РФ сообщила, что арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

При этом в договоре не следует указывать, что стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы, поскольку согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата – это плата за пользование помещением, а не за какие-либо услуги.

Правильнее указать, что переменная часть арендной платы определяется ежемесячно в размере, эквивалентном стоимости потребленных арендатором услуг за истекший месяц.

Следует подробно прописать механизм расчета переменной части арендной платы. Для этого нужно привести перечень коммунальных и других подобных услуг, стоимость которых будет определять размер переменной части арендной платы (например: за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, услуги телефонной связи и Интернет).

Необходимо также указать тарифы платы за единицу измерения (например, по электроэнергии – цена в рублях за 1 кВт/ч). Можно в тексте договора сделать ссылку на нормативный документ, определяющий такие расценки.

Еще один вариант расчетов – возмещение арендатором коммунальных расходов арендодателю.

В этом случае расходы по оплате коммунальных услуг несет сам арендатор. Однако он не заключает договоры напрямую с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.

Но этот вариант для налогоплательщиков неудобен, так как вызывает много споров с налоговиками.

Поэтому мы Вам его не рекомендуем.

Можно также использовать вариант с посредническим договором.

Но для ситуации, когда арендодателем выступает физическое лицо, такой договор будет не очень удобен.

Самое простое и безопасное – заключить договор на оказание коммунальных услуг напрямую с управляющей компанией, осуществляющей содержание здания.

Отметим, что такой вариант предлагает и сам Минфин.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, уменьшают полученные доходы на материальные расходы.

При этом согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ материальные расходы принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль ст. 254 НК РФ.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

Исходя из этого, указывает Минфин РФ, в случае если договором аренды предусмотрено производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг арендатором самостоятельно сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги, то арендатор учитывает сумму оплаченных вышеуказанных услуг в составе расходов при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (письма от 05.12.2008 г. № 03-11-04/2/191, от 15.01.2009 г. № 03-11-06/2/01).

В соответствии со ст. 208 и 209 НК РФ доходы, получаемые физическими лицами — собственниками имущества по договорам аренды этого имущества, являются объектом налогообложения по НДФЛ по налоговой ставке 13% у налоговых резидентов РФ.

При получении физическим лицом — арендодателем доходов в виде обусловленной договором аренды арендной платы от организации, заключившей договор аренды нежилого помещения и являющейся в соответствии со ст. 226 НК РФ налоговым агентом, обязанность по исчислению, удержанию и уплате в бюджет начисленной непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате суммы налога возложена непосредственно на налогового агента.

Следовательно, организация-арендатор при выплате доходов по договору аренды физическому лицу — арендодателю обязана согласно п. 4 ст. 226 НК РФ удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Как разъяснила ФНС РФ в письме от 02.10.2008 г. № 3-5-04/564@, размер арендной платы устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон.

Следовательно, размер арендной платы в договоре аренды может быть определен сторонами как без учета затрат, связанных с оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг, так и с учетом таковых.

Если в соответствии с условиями договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату не включаются, т.е. когда организация-арендатор производит за свой счет указанные расходы, то у арендодателя — физического лица объектом налогообложения являются суммы полученной им от арендатора в налоговом периоде арендной платы.

Если согласно условиям договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату включены, т.е. когда такие расходы производит за свой счет арендодатель, то налоговая база по НДФЛ в части доходов, полученных им от арендатора в виде арендных платежей, в сумме которых согласно условиям договора аренды учтены указанные затраты арендодателя, уменьшается на суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги (конец цитаты).

Предупреждаем Вас, что по мнению Минфина РФ, суммы НДФЛ, удерживаемые из доходов физического лица — арендодателя в виде арендной платы, не могут включаться в состав расходов при определении налоговой базы организацией, применяющей упрощенную систему налогообложения (письмо от 12.05.2008 г. № 03-11-04/2/84).

Обосновывают свою позицию чиновники тем, что в соответствии с п.п. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на суммы налогов и сборов, уплаченных в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

А уплата суммы НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается.

Однако в другом письме от 12.07.2007 г. № 03-11-04/2/176 финансовое ведомство, отвечая на вопрос – можно ли уменьшить расходы организации на сумму перечисленного с заработной платы в бюджет НДФЛ – ответило прямо противоположно.

Чиновники также напомнили, что уплата суммы НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается, и указали, что исходя из положений п.п. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ суммы НДФЛ, удерживаемые из доходов работников, не могут включаться в качестве расходов при определении налоговой базы организацией, применяющей УСН.

Согласно п.п. 6 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы могут уменьшать полученные доходы на расходы на оплату труда в порядке, предусмотренном ст. 255 НК РФ.

Исходя из норм ст. 255 НК РФ, к расходам на оплату труда относятся любые начисления работникам, предусмотренные трудовыми договорами (контрактами) и (или) коллективными договорами.

При этом суммы НДФЛ учитываются в составе начисленных сумм оплаты труда.

Следовательно, суммы НДФЛ учитываются в расходах.
Порой постичь и объяснить логику Минфина невозможно.

Но при всей абсурдности позиции чиновников в отношении НДФЛ по арендной плате знать эту позицию налогоплательщик должен.

Чтобы быть готовым к возможным претензиям.
Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru