Аренда жилого помещения у физического лица. Для предпринимательских целей

На вопросы читателей отвечает ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»
(343) 290-51-02, 290-51-12, 290-51-22  intercom@audit-ekb.ru   www.audit-ekb.ru

Я – индивидуальный предприниматель, собираюсь взять в аренду помещение под организацию розничной торговли. Помещение принадлежит физическому лицу (не ИП), и сдает он это помещение как физическое лицо. Арендную плату предполагается перечислять на карту. Помещение, как таковое по документам является жилым (перевода в нежилой фонд нет), тем не менее используется как нежилое.
1. Надо ли будет мне подавать на собственника сведения в налоговую инспекцию на сумму выплат по арендной плате для исчисления НДФЛ?
2. Надо ли мне будет самой исчислять и уплачивать этот НДФЛ?
3. Правомерно ли использовать жилое помещение в коммерческих целях (как нежилое)? Возникает ли у меня, как у арендатора ответственность за этот момент?

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Следовательно, норма ст. 671 ГК РФ распространяется и на индивидуальных предпринимателей.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (и, соответственно, предпринимателей) допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

Ст. 7.22 КоАП РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на индивидуальных предпринимателей, которые приравниваются к должностным лицам в целях КоАП РФ, в размере от 4 000 до 5 000 руб.

Средства от сдачи в аренду имущества для физического лица признаются доходом, полученным от источника в РФ, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%.

В соответствии со ст. 226 НК РФ налоговые агенты, в том числе индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать и заплатить в бюджет соответствующую сумму НДФЛ.

Поэтому предприниматель, арендовавший имущество у физического лица, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ.

Исчисление сумм НДФЛ производится на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ как день выплаты дохода (день перечисления платы по договору аренды на банковский счет арендодателя) (п. 3 ст. 226 НК РФ).

Начисленная сумма НДФЛ удерживается налоговым агентом непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).

При выплате доходов в безналичной форме арендатор-предприниматель перечисляет в бюджет сумму исчисленного и удержанного НДФЛ не позднее дня, следующего за днем перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя (п. 6 ст. 226 НК РФ).

Е.В. Балашенко, директор ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»