Арендодатель — физическое лицо. Учет у арендатора

Тематики: НДФЛ, УСН

В связи с кризисом ООО (УСН: доходы – расходы) расторгло договор аренды помещения с юридическим лицом и собирается заключить договор аренды нежилого помещения, принадлежащего физическому лицу (не предпринимателю).

Возникнут ли какие-нибудь особенности и сложности в данном случае?

В соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие УСН, уменьшают полученные доходы на арендные платежи за арендуемое имущество.

В связи с этим сумма арендной платы, уплаченная арендодателю по договору аренды, учитывается арендатором в составе расходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

При этом данная норма применяется вне зависимости от того, является арендодатель юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем либо физическим лицом.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязанарендатор.

То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.

Существует несколько вариантоворганизации расчетов по коммунальным и иным подобным услугам (услуги связи, расчеты по электроэнергии и т.д.).

Можно включать суммы «коммунальных» затратв состав арендной платы.

П. 2 ст. 616 ГК РФпозволяет сторонам договора аренды закрепить в договоре аренды условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.

В этом случае арендатор будет вносить установленную договором арендную плату, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.

А арендодатель будет за свой счетпроизводить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.

При этом варианте в договоре аренды обязательно нужно закрепить условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель, а не арендатор.

Прописать в договоре такое условие позволяетп. 2 ст. 616 ГК РФ.

Однако в данном случае сложность заключается в определении размера арендной платы.

Можно при согласовании размера арендных платежей определить примерный размер коммунальных платежей и включить эту сумму в состав арендной платы,не обозначая в тексте договора ее отдельные составляющие.

Однакообщая стоимость коммунальных услуг может колебаться в зависимости от времени года (наличие либо отсутствие платы за отопление помещения) и других причин.

Кроме того, до начала фактического использования арендатором помещения бывает сложно предугадать, например, какое количество электроэнергии или воды будет расходовать арендатор.

Аразмер арендной платыв соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

То есть фактически размер коммунальных платежей будет колебаться, в то время как размер компенсации, заложенный в составе арендной платы, будет оставаться неизменным.

Можно выделять в составе арендной платы постоянную и переменную части.

В письме от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ ФНС РФ по согласованию с Минфином РФ сообщила, что арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

При этом в договоре не следуетуказывать, что стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы, поскольку согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата – это плата за пользование помещением, а не за какие-либо услуги.

Правильнее указать, что переменная часть арендной платы определяется ежемесячно в размере, эквивалентном стоимости потребленных арендатором услуг за истекший месяц.

Следует подробно прописать механизм расчетапеременной части арендной платы.

Для этого нужно привести перечень коммунальных и других подобных услуг, стоимость которых будет определять размер переменной части арендной платы (например: за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, услуги телефонной связи и Интернет).

Необходимо также указать тарифыплаты за единицу измерения (например, по электроэнергии – цена в рублях за 1 кВт/ч).

Можно в тексте договора сделать ссылку на нормативный документ, определяющий такие расценки.

Следующий вариант – возмещение арендатором коммунальных расходов арендодателю.

В этом случае расходы по оплате коммунальных услуг несет сам арендатор.

Однако он не заключает договоры напрямую с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.

Но этот вариант для налогоплательщиков неудобен, так как вызывает много споров с налоговиками.

Самое простое и безопасное – заключить договор на оказание коммунальных услуг напрямую с управляющей компанией, осуществляющей содержание здания.

Такой вариант предлагает и сам Минфин.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие УСН, уменьшают полученные доходы на материальные расходы.

При этом согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ материальные расходы принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль ст. 254 НК РФ.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

Исходя из этого, указывает Минфин РФ, в случае еслидоговором аренды предусмотрено производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг арендатором самостоятельно сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги, то арендатор учитывает сумму оплаченных вышеуказанных услуг в составе расходов при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма от 05.12.2008 г. № 03-11-04/2/191, от 15.01.2009 г. № 03-11-06/2/01).

Поскольку Вы арендуете помещение у физического лица, неизбежно возникает вопрос по НДФЛ.

В соответствии со ст. 208 и 209 НК РФ доходы, получаемые физическими лицами — собственниками имущества по договорам аренды этого имущества, являются объектом налогообложения по НДФЛ по налоговой ставке 13% у налоговых резидентов РФ.

Согласно п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ.

Указанные организации являются налоговыми агентами.

В письме от 27.02.2013 г. № 03-04-06/5601 Минфин РФ сообщил, что российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ.

При этом невозможность удержать налог в рассматриваемом случае отсутствует.

Следовательно, организация-арендатор при выплате доходов по договору аренды физическому лицу — арендодателю обязана согласноп. 4 ст. 226 НК РФ удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Ст. 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

В письме от 17.04.2013 г. № 03-04-06/12985 Минфин РФ разъяснил, что плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования.

Следовательно, при оплате организацией (арендатором) коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица (арендодателя) возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ.

Доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ, также является оплата организацией — арендатором содержания и текущего ремонта нежилого помещения.

Оплата организацией (арендатором) расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах.

В отношении указанных расходов арендатора у физического лица (арендодателя) не возникает дохода, подлежащего обложению НДФЛ.

В соответствии с п.п. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на суммы налогов и сборов, уплаченных в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах, за исключением налога, уплаченного в соответствии с главой 26.2 НК РФ и НДС, уплаченного в бюджет в соответствии с п. 5 ст. 173 НК РФ.

Согласно п. 5 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.

Ст. 226 НК РФ предусмотрено, что налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Удержание у налогоплательщика начисленной суммы НДФЛ производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику, при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику.

Уплата суммы НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается.

Поэтому, указал Минфин РФ в письме от 12.05.2008 г. № 03-11-04/2/84, суммы НДФЛ, удерживаемые из доходов в виде арендной платы, не могут включаться в состав расходов при определении налоговой базы организацией, применяющей УСН (п.п. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

То есть в расходы при УСН включается вся сумма начисленной арендной платы с учетом НДФЛ.

А учитывать НДФЛ в расходах отдельно нельзя.