Арендодатель и агентский договор. Вопросы по НДС

Тематики: НДС

1. Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», сдает в аренду нежилые помещения. С некоторыми арендаторами заключены агентские договоры на предоставление коммунальных услуг.
Обязан ли индивидуальный предприниматель выставлять таким арендаторам счета-фактуры с выделением НДС? И нужно ли вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур? Если ответ положительный, то какую отчетность должен предоставлять ИП в налоговые органы? Какова была бы ситуация, если бы предприниматель применял УСН с объектом налогообложения «доходы»?
———————————

2. Индивидуальный предприниматель арендует у ООО складские площади. ООО (УСН, доходы) перевыставляет ИП (УСН, доходы – расходы) счета за коммунальные услуги по агентскому договору.
Должно ли ООО выделять НДС в выставленных счетах ИП (поставщики коммунальных услуг работают с НДС) и, соответственно, вести книгу покупок-продаж?
———————————

3. Управляющая компания обслуживает помещения, в которых размещены офисы. По условиям агентского договора указан перечень услуг, которые мы перепредъявляем арендаторам, и собственные услуги (техническая эксплуатация здания). Для арендаторов оформляется отчет агента, который включает в себя как перепредъявляемые услуги, так и собственные, в одном документе. Таким же образом оформлен счет-фактура.
Можем ли мы оформлять единый документ или необходимо делать два: на собственные и перепредъявляемые услуги?

1. В соответствии со ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Согласно ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

П. 1 ст. 1005 ГК РФ установлено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

При агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.

В Вашем случае арендодатель-агент обязуется заключать договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг от своего имени, но по поручению и за счет арендатора—принципала.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Из этого следует, что непосредственно в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии (агентирования).

Например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора электроэнергией, газом и водой, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».

Оплата коммунальных услуг, приобретенных арендодателем-агентом для арендатора-принципала, не является расходом арендодателя (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), а компенсация коммунальных платежей арендатором не является доходом арендодателя в соответствии с п.п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Такой подход предлагает Минфин РФ (письма от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13097).

Если по агентскому договору Вы действуете от своего имени, то поставщик коммунальных услуг выставит счет-фактуру на Ваше имя.

Этот счет-фактуру Вы перевыставляете принципалу (арендатору).

В соответствии с Правилами заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по НДС, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137, при составлении счета-фактуры комиссионером (агентом), приобретающим товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, в строке 1 счета-фактуры указывается дата счета-фактуры, выставляемого продавцом комиссионеру (агенту).

Порядковые номера таких счетов-фактур указываются каждым налогоплательщиком в соответствии с их индивидуальной хронологией составления счетов-фактур.

В строке 2 Вы укажете полное или сокращенное наименование продавца — юридического лица в соответствии с учредительными документами (фамилию, имя, отчество индивидуального предпринимателя).

В строке 2а – место нахождения продавца в соответствии с учредительными документами (место жительства индивидуального предпринимателя).

В строке 2б – ИНН и КПП налогоплательщика-продавца.

В строке 5 указываются реквизиты (номер и дата составления) платежно-расчетных документов о перечислении денежных средств агентом продавцу и принципалом агенту (в случае пред-оплаты).

В соответствии с п. 1 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, применяемых при расчетах по НДС, журнал учета ведется за каждый налоговый период, в том числе лицами, не являющимися налогоплательщиками НДС в случае выставления и (или) получения счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии, агентских договоров.

На то, что лица, не являющиеся налогоплательщиками, в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров обязаны вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности, указано в п. 3.1 ст. 169 НК РФ.

В графе 1 части 2 журнала учета Вы зарегистрируете счет-фактуру, полученный Вами от поставщика.

В графе 12 Вы укажете код вида сделки «1».

Копию этого счета-фактуры Вы передаете принципалу (арендатору).

Счет-фактуру с отражением показателей счета-фактуры поставщика Вы должны выставить принципалу (арендатору) и зарегистрировать в части 1 журнала учета.

В письме от 12.05.2011 г. № 03-07-09/11 Минфин РФ подчеркнул, что порядок оформления счетов-фактур посредниками, применяющими УСН, не приводит к обязанности комиссионера (агента), в том числе применяющего УСН, уплачивать в бюджет НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для комитента.

С 1 января 2015 года лица, не являющиеся налогоплательщиками НДС, в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующий журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности по установленному формату в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи через оператора электронного документооборота в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5.2 ст. 174 НК РФ).

То есть журнал учета Вы должны представлять в ИФНС ежеквартально и только в электронном виде.

Обязанности представлять налоговую декларацию в рассматриваемом случае НК РФ не установлено.
———————————

2. В Вашем случае порядок действий такой же, как и в первом случае.

Книги покупок и продаж Вы вести не обязаны, поскольку Вы не являетесь налогоплательщиком НДС.

Предприниматель (арендатор) как покупатель услуг сумму НДС, предъявленную поставщиком и отраженную в перевыставленном Вами счете-фактуре, учтет в составе расходов на основании п.п. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
———————————

3. Как мы разъяснили выше, в счете-фактуре, перепредъявляемом агентом арендатору, указываются реквизиты продавца, а не агента.

Поэтому Вы должны составлять отдельно счет-фактуру как агент (перевыставление).

На основании п. 15 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, применяемых при расчетах по НДС, агент вместе со счетом-фактурой, выставленным принципалу, предоставляет принципалу заверенную в установленном порядке копию счета-фактуры, выставленного агенту продавцом.

Отдельно Вы выставляете счет-фактуру на оказанные непосредственно Вашей организацией услуги.

Отдельно также Вы выставите арендатору счет-фактуру на сумму своего вознаграждения как агента.

Согласно ст. 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором.

При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Как отметил Минфин РФ в письме от 21.04.2014 г. № 03-11-06/2/18218, законодательством не установлены форма и порядок представления отчета об исполнении агентского соглашения.

Поэтому в договоре, заключенном между сторонами, должны быть установлены требования к форме и содержанию отчета.

При этом к отчету должны прилагаться оправдательные документы (копии первичных документов, относящихся к проводимым операциям).

На практике в отчете агента содержится, в частности, следующая информация: наименования агента и принципала, реквизиты агентского договора, количество и стоимость приобретенных агентом услуг, сумма агентского вознаграждения.

Выполнение поручения принципала и оказание услуг (выполнение работ) – совершенно разные и самостоятельные операции, регулируемые разными видами гражданско-правовых договоров.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ).

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ).

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ).

Из определений предмета агентского договора, договоров подряда и оказания услуг видна существенная разница между данными договорами.

Работы и услуги, как правило, принимаются по акту.

Отчет агента никоим образом невозможно «привязать» к договорам подряда и оказания услуг.

И, наконец, по-разному определяется налоговая база по НДС.

Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров (ст. 156 НК РФ).

Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (ст. 154 НК РФ).