Свежий номер: № 29 (29) – Октябрь 2020

Арендодатель на УСН. Коммунальные проблемы

Статья в журнале: №50 (860) — Декабрь 2008 , опубликовано 17.12.2008
Тематики: УСН

Организация на УСН (доходы 6%), сдаем часть торговой площади магазина нескольким арендаторам. Арендаторы платят за аренду и возмещают нам по отдельным счетам часть коммунальных услуг и электроэнергии.

Должны ли мы считать возмещение коммунальных услуг и электроэнергии доходом и платить 6% с этих сумм?

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поэтому оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен арендатор (если договором аренды не предусмотрено иное).

Самый популярный вариант расчетов за коммунальные услуги заключается в том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендатор. При этом он не заключает договоры с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.

Обратите внимание на то, что в договоре можно указать только на компенсацию, но не на оплату арендодателю стоимости коммунальных услуг.

Ведь оплата может производиться только в рамках заключенного договора, а арендатор не может заключать с арендодателем договор энергоснабжения и другие договоры на оказание коммунальных услуг по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ сторонами договора энергоснабжения являются абонент и специализированная энергоснабжающая организация.

Поскольку арендодатель сам является абонентом в рамках заключенных им договоров и не является энергоснабжающей организацией, то и поставлять арендатору электроэнергию он не вправе.

На это обратил внимание Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66.

Причем выводы Высшего Арбитражного Суда РФ о невозможности заключения между арендодателем и арендатором договора энергоснабжения распространяется и на другие аналогичные отношения между ними, в частности, на отношения по водоснабжению, теплоснабжению и газоснабжению.

Налоговые органы настаивают на включении сумм компенсации в доходы, а сумм оплаты коммунальных услуг специализированным организациям – в расходы арендодателя.

Размер таких доходов равен размеру расходов.

Поэтому доходы и расходы, как правило, перекрывают друг друга и не увеличивают налоговую базу по единому налогу при УСН.

Однако если арендодатель находится на УСН с объектом налогообложения «доходы», то он не сможет учесть в составе расходов затраты по оплате специализированным организациям стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, но должен будет учесть доход в размере полученного от арендатора возмещения при определении налоговой базы по единому налогу, что, разумеется, невыгодно.

Минфин РФ в письме от 17.11.2008 г. № 03-11-05/274 еще раз озвучил свою позицию по данному вопросу.

По мнению чиновников, налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.

Таким образом, суммы возмещения арендаторами стоимости потребленной электроэнергии должны учитываться налогоплательщиком-арендодателем при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Позиция Минфина и налоговиков по вопросу учета арендодателем полученных от арендатора сумм компенсации далеко не бесспорна, и суды встают на сторону налогоплательщиков, указывая, что сумма компенсации не является доходом (экономической выгодой) арендодателя.

Арбитры указывают, что арендодатель не оказывает услуги по энергоснабжению, поэтому платежи, поступившие от арендаторов в качестве компенсации, не являются доходами арендодателя, а следовательно, – объектом обложения единым налогом.

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы.

Следовательно, возмещение арендаторами арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг, перечисленных коммунальным организациям арендодателем, не является доходом налогоплательщика-арендодателя, то есть речь идет именно об оплате арендаторами услуг названных организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 г. № А39-362/2007).

ФАС Центрального округа в постановлении от 10.10.2007 г. № А36-2553/2006 подчеркнул, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данному случае компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.

Данную позицию подтвердил и Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 29.01.2008 г. № 18186/07.

Но невзирая на сложившуюся арбитражную практику налоговики продолжают настаивать на включении спорных «коммунальных» сумм в доход налогоплательщика-арендодателя.

Поэтому чтобы избежать вышеперечисленных проблем, можно оформить посреднические отношения между арендатором и арендодателем.

Заметим, что оформление посреднических отношений никоим образом не изменит правовую сущность отношений между арендатором и арендодателем по расчетам за «коммуналку».

Это будет все тот же вариант, просто грамотно оформленный с юридической точки зрения и с более благоприятными налоговыми последствиями.

Ведь арендодатель не оказывает арендатору коммунальные услуги, а только возмещает свои расходы по оплате коммунальных услуг, которые он приобретает в интересах арендатора.

Поэтому его деятельность можно рассматривать как посредническую между поставщиками коммунальных услуг и арендатором, то есть их фактическим потребителем.

Одним из посреднических договоров, которым можно оформить эти отношения, является договор комиссии.

Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

То есть арендодатель-комиссионер будет заключать договоры со специализированными организациями от своего имени, но по поручению и за счет арендатора-комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Таким образом, в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии.

Так, например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора электроэнергией, газом и водой, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».

Согласно ст. 1001 ГК РФ комитент обязан возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.

То есть компенсация расходов по оплате коммунальных услуг будет являться возмещением расходов арендодателя-комиссионера, связанных с исполнением комиссионного поручения.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики единого налога при УСН при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

– доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

– внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.

А п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ предусмотрено, что доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером за комитента, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера в соответствии с условиями заключенных договоров, не учитываются при определении налоговой базы.

В соответствии со ст. 991 ГК РФ договор комиссии является возмездным.

Поэтому в договоре следует согласовать размер комиссионного вознаграждения.

Его можно установить, например, в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее согласованный размер арендной платы.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2020 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru