Свежий номер: № 46 (83) – Ноябрь 2021

Арендодатель на УСН. Возмещение коммунальных расходов арендатором

Статья в журнале: №31 (1041) — Август 2012 , опубликовано 08.08.2012
Тематики: УСН

(Письмо Минфина РФ от 18.07.2012 г. № 03-11-11/210)

Суммы платежей, поступающие индивидуальному предпринимателю — арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Минфин повторил свою позицию, неоднократно излагавшуюся им ранее.

Налоговые органы настаивают на включении сумм полученного от арендатора возмещения в доходы, а сумм оплаты коммунальных услуг специализированным организациямв расходы арендодателя.

Отметим, что размер таких доходов равен размеру расходов на оплату коммунальных услуг.

То есть доходы и расходы, как правило, перекрывают друг друга и не увеличивают налоговую базу по налогу при УСН.

Однако если арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы», то он не сможет учесть в составе расходов затраты по оплате специализированным организациям стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, но должен будет учесть доход в размере полученного от арендатора возмещения.

Разумеется, это невыгодно арендодателю, ведь сумма налога к уплате в данном случае возрастает.

Хотя суды при рассмотрении налоговых споров по подобным вопросам часто принимают сторону налогоплательщиков, указывая, что сумма компенсации не является доходом (экономической выгодой) арендодателя (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 г. № Ф09-4747/09-С2), фискальные органы во главе с Минфином РФ продолжают настаивать на своем.

Минфин не сдает своих позиций даже несмотря на Опреде­ление ВАС РФ от 29.01.2008 г. № 18186/07, в котором суд указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей арендатором не являются доходом арендодателя.

Поэтому если арендодатель не желает спорить с проверяющими, то в Книге учета доходов и расходов… в графе 3 «Доходы, учитываемые при определении налоговой базы» он должен отразить не только сумму полученной арендной платы, но и сумму компенсации коммунальных услуг.

Либо избегать возмещения коммунальных расходов как такового, прибегая к иным вариантам оформления расчетов по коммунальным платежам.

В данном случае выгоднее оформить отношения с использованием посреднического договора.

По сути своей вариант с посредническим договором практически не отличается от варианта с возмещением затрат, но возмещение затрат в данном случае грамотно оформлено с юридической точки зрения и имеет благоприятные налоговые последствия.

Из всех разновидностей посреднических договоров в данной ситуации оптимальным выбором будет договор комиссии, либо агентский договор по типу комиссии (на основании которого посредник действует от своего имени).

Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

При агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.

В рассматриваемом случае арендодатель-комиссионер (агент) обязуется заключать договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг от своего имени, но по поручению и за счет арендатора-комитента (принципала).

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Из этого следует, что непосредственно в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии.

Например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора электроэнергией, газом и водой, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».

Оплата коммунальных услуг, приобретенных арендодателем-комиссионером для арендатора-комитента, не является расходом арендодателя (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), а компенсация коммунальных платежей арендатором не является доходом арендодателя в соответствии с п.п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у комиссионера (агента), применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

С таким подходом согласен и Минфин РФ (письмо от 14.04.2011 г. № 03-11-06/2/55).

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru