Арендодатель на УСН. Возмещение коммунальных расходов арендатором

Индивидуальный предприниматель применяет УСН (доходы). Деятельность: сдача недвижимости в аренду. Согласно договору аренды арендатор обязан возместить коммунальные платежи ИП-арендодателю.
Являются ли полученные платежи за коммунальные услуги от арендаторов доходом ИП-арендодателя?

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязан арендатор.

То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.

В случае возмещения арендатором коммунальных расходов арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг несет сам арендатор.

Однако он не заключает договоры напрямую с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.

Обратите внимание на то, что в договоре можно указать только на компенсацию, но не на оплату арендодателю стоимости коммунальных услуг.

Ведь оплата производится только в рамках заключенного договора – за какой либо товар, работу, услугу.

Но арендатор не может заключать с арендодателем, например, договор энергоснабжения и другие договоры на оказание коммунальных услуг по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ сторонами договора энергоснабжения являются абонент и специализированная энергоснабжающая организация.

Как отметил Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66, арендодатель сам является абонентом в рамках заключенных им договоров и не является энергоснабжающей организацией.

Поэтому поставлять арендатору электроэнергию он не вправе.

Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения, указал суд.

В соответствии со ст. 548 ГК РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть теплом, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, применяются правила о договоре энергоснабжения, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

То есть выводы ВАС РФ о невозможности заключения между арендодателем и арендатором договора энергоснабжения распространяются и на другие аналогичные отношения между ними, в частности, на отношения по водоснабжению, теплоснабжению и газоснабжению.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.

Согласно п.п. 1 п. 1.1 с. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

В свою очередь, подчеркивает Минфин РФ, ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.

Таким образом, сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма Минфина РФ от 28.09.2017 г. № 03-11-06/2/62954, от 21.03.2017 г. № 03-11-11/1622).

Следовательно, арендодатель учитывает в составе доходов сумму возмещения от арендатора на дату поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу (п. 1 ст. 346.17НК РФ).

При включении сумм полученного от арендатора возмещения в доходы, а сумм оплаты коммунальных услуг специализированным организациям – в расходы арендодателя, размер таких доходов равен размеру расходов на оплату коммунальных услуг.

То есть доходы и расходы, как правило, перекрывают друг друга и не увеличивают налоговую базу по налогу на прибыль организаций (по налогу при УСН).

Однако если арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы» (как в Вашем случае), то он не сможет учесть в составе расходов затраты по оплате специализированным организациям стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, но должен учесть доход в размере полученного от арендатора возмещения.

Сумма налога к уплате в данном случае возрастает.

В Вашем случае гораздо выгоднее заключить с арендатором посреднический договор.

В данной ситуации оптимальным выбором будет договор комиссии, либо агентский договор по типу комиссии (на основании которого посредник действует от своего имени).

Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

В рассматриваемом случае арендодатель-комиссионер обязуется заключать договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг от своего имени, но по поручению и за счет арендатора-комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

Согласно ст. 1001 ГК РФ комитент обязан возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.

То есть компенсация расходов по оплате коммунальных услуг будет являться возмещением расходов арендодателя-комиссионера, связанных с исполнением комиссионного поручения.

На основании п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Компенсация коммунальных платежей арендатором не является доходом арендодателя в соответствии с п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ (п.п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Ст. 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главы 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.

Таким образом, разъяснил Минфин РФ в письме от 15.01.2018 г. № 03-11-11/995, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Таким образом, в данном случае Вы должны будете включать в состав доходов не сумму, возмещаемую арендатором, а лишь символическое вознаграждение, установленное договором.