Арендодатель применяет ПСН. Возмещение коммунальных расходов арендатором

Тематики: ПСН

На вопросы читателей отвечает ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»
(343) 290-51-02, 290-51-12, 290-51-22 intercom@audit-ekb.ru www.audit-ekb.ru

Индивидуальный предприниматель сдает недвижимое имущество в аренду и применяет ПСН. В этом случае, если ИП перевыставляет коммунальные услуги по счету, как будут учитываться доходы от возмещения коммунальных услуг? Или это не доход? Как правильно поступить в этом случае?

Согласно п.п. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, садовых домов, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом ст. 346.47 НК РФ установлено, что объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ.

В соответствии со ст. 346.48 НК РФ налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН в, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ.

Ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязан арендатор.

То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.

В случае возмещения арендатором коммунальных расходов арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг несет сам арендатор.

Однако он не заключает договоры напрямую с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.

Отметим, что в договоре можно указать только на компенсацию, но не на оплату арендодателю стоимости коммунальных услуг.

Ведь оплата производится только в рамках заключенного договора – за какой либо товар, работу, услугу.

Но арендатор не может заключать с арендодателем, например, договор энергоснабжения и другие договоры на оказание коммунальных услуг.

В письме от 20.05.2016 г. № 03-11-12/28930 Минфин РФ разъяснил, что если возмещение стоимости коммунальных услуг предусмотрено договором аренды, доход индивидуального предпринимателя — арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), следует признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду жилых и нежилых помещений, в отношении которых предпринимателем применяется ПСН.

Согласно ст. 346.45 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение ПСН и перешедшим на общий режим налогообложения (на УСН, на систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (в случае применения налогоплательщиком соответствующего режима налогообложения)) с начала налогового периода, на который ему был выдан патент, в случае если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, превысили 60 млн рублей.

Поскольку суммы возмещения, полученные от арендатора, включаются в состав доходов, нужно отслеживать, чтобы доходы не превысили 60 млн рублей.

Е.В. Балашенко, директор ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»11