Свежий номер: № 46 (83) – Ноябрь 2021

Чужое имущество в приобретенном офисе. В поисках собственника

Статья в журнале: №25 (1035) — Июнь 2012 , опубликовано 27.06.2012

На вопрос читателей отвечают сотрудники ООО Юридическое агентство «ЮС КОГЕНС»,г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 75, тел.: (343) 204-71-33, сайт: www.jus-cogens.ru

В октябре 2011 года предприятие А (Продавец) продало предприятию Б (Покупатель) объект недвижимости: офисное помещение общей площадью 500 кв. м с зарегистрированным правом собственности (Свидетельство № хххх от хх.хх.2008 г.). Предметом договора купли-продажи являлось вышеуказанное офисное помещение. Оно же было передано по Акту приема-передачи. Сделка закрылась регистрацией права собственности Покупателем в ФРС.

На момент подписания Договора купли-продажи и подписания Акта приема-передачи в помещении находилось имущество: офисная мебель 15 ед., стоимость 250 тыс. руб.; оргтехника 10 ед., стоимость 470 тыс. руб.; кабельные сети 1 ед., стоимость 300 тыс. руб.; система кондиционирования 1 ед., стоимость 500 тыс. руб. Это имущество не было указано в Акте приемки-передачи. Свои права на это имущество Продавец на момент передачи офиса не заявил Покупателю и не информировал Покупателя о том, что это имущество не входит в предмет Договора купли-продажи. В свою очередь по умолчанию, вступив в свои права на офисное помещение, Покупатель стал использовать данное имущество в производственной деятельности, считая его составной частью офисного помещения. На сегодня, по прошествии 6 мес., Продавец письменно информировал Покупателя о том, что вышеуказанное имущество является его собственностью, учитывается на его балансе и предлагает его к продаже Покупателю по самостоятельному договору купли-продажи по остаточной стоимости.

Прошу разъяснить позицию сторон о праве собственности сторон на имущество, находящееся в офисном помещении, собственником которого является Предприятие Б (Покупатель).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Таким образом, предмет является существенным условием договора.

Отсутствие указания в договоре купли-продажи офиса иного имущества (оборудования, кондиционера, оргтехники и т. п.) означает, что кроме офиса никакое иное имущество не передавалось в собственность.

В случае возникновения спора и рассмотрения его в суде следует иметь ввиду, что у Арбитражного суда – строго формальная позиция.

Так, если предметом договора являлось офисное помещение и его передали по акту, то это и есть единственно проданный объект.

Если в договоре отсутствует указание на офисную мебель, оргтехнику, кабельные сети и систему кондиционирования, то, соответственно, эти вещи и не продавались.

В нашей практике был случай, когда при продаже квартиры также в договоре не был конкретизирован предмет, и продавец, выезжая из квартиры, демонтировал всю сантехнику – ванну, унитаз, краны, все межкомнатные двери, электроплиту, мотивируя это тем, что данное имущество не было указано в договоре.

В случае, если продавец офиса требует передать ему перечисленные в вопросе вещи – он, по общему правилу, должен доказать право собственности на эти вещи.

Каким же способом продавец может доказать право собственности?

У него должны быть следующие документы: договор купли-продажи; документ, подтверждающий передачу – акт приема-передачи или накладная и доказательства оплаты этого имущества.

Помимо перечисленных документов необходимо проверить все инвентарные и прочие номера, сертификаты, техническую документацию, позволяющие идентифицировать это имущество.

Каковы могут быть последствия пользования покупателем имуществом, которое принадлежит продавцу?

Собственник имущества вправе потребовать неосновательное обогащение, размер которого составит цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Но возможна и иная ситуация.

Например, продавец офиса пытается получить имущество, которое ему не принадлежит.

То есть если у покупателя офиса есть соответствующие документы, подтверждающие его право собственности на находящееся в офисе оборудование – мебель, оргтехнику и т. п., в данном случае возникнет спор о праве – продавец и покупатель будут устанавливать истинного собственника оборудования в судебном порядке.

У какой из сторон будут правоустанавливающие документы на имущество либо иные допустимые доказательства, та и будет являться собственником.

Для избежания возникновения подобных ситуаций необходимо четко прописывать в договоре все подлежащее продаже имущество и, соответственно, указывать его в акте приема-передачи.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru