Свежий номер: № 17–18 (54–55) – май 2021

Договор аренды. Взаимозависимость. ЕНВД

Статья в журнале: №31 (891) — Июль 2009 , опубликовано 05.08.2009

Я – учредитель ООО и зарегистрирован также как индивидуальный предприниматель, имею долю в собственности на недвижимость и на земельный участок (как физическое лицо). Деятельность ООО ведется на этих объектах. Надо ли мне заключать договоры аренды с ООО, учредителем которого я являюсь? ООО на ЕНВД, индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения.

В случае, если нужны договоры аренды, то я как арендодатель земельного участка, будучи индивидуальным предпринимателем, обязан отчитываться по ЕНВД? И какую площадь земельного участка необходимо указывать в договоре аренды – всю или можно фактически используемую? А по договору аренды на недвижимость? Как правильно все оформить?

Правоотношения, в которых одна сторона пользуется имуществом другой стороны, в том числе недвижимым, для осуществления своей предпринимательской деятельности, оформляются договором аренды.

Согласно ст. 2 Федерального закона РФ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществом с ограниченной ответственностью признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли.

При этом участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.

В Вашей ситуации участником общества является физическое лицо.

ООО является юридическим лицом.

То есть применительно к гражданским правоотношениям учредитель и учрежденное им ООО – абсолютно разные лица.

Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Общество не отвечает по обязательствам своего участника.

Участник общества имеет к созданному им обществу только обязательственные права.

Следовательно, в Вашей ситуации действуют два разных лица, одно из которых пользуется имуществом другого.

Значит, между ООО и индивидуальным предпринимателем должен быть заключен договор аренды имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Обратите внимание, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Таким образом, если ООО пользуется недвижимым имуществом, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, то между индивидуальным предпринимателем и ООО должны быть заключен договор аренды здания (нежилого помещения) в письменной форме.

Если срок действия такого договора превышает 12 месяцев, то договор аренды подлежит государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обратите внимание!

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (ст. 652 ГК РФ).

При этом, как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 17.09.2002 г. № 5375/02, правоустанавливающим документом в последнем случае может служить договор аренды имущества.

Таким образом, при заключении договора аренды здания (сооружения) оформление дополнительного договора аренды земельного участка, находящегося под объектом аренды, не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Ст. 20 НК РФ не относит участие физического лица в организации, доля которого превышает 20 процентов, к основаниям, по которым данные лица могут быть признаны взаимозависимыми.

То есть ООО и индивидуальный предприниматель налоговым законодательством взаимозависимыми лицами не признаются.

В то же время согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

В п. 1 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации, направленного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 г. № 71, сказано, что установление факта взаимозависимости лиц по обстоятельствам иным, чем перечислены в п. 1 ст. 20 НК РФ, судом осуществляется с участием налогового органа и налогоплательщика в ходе рассмотрения дела, касающегося обоснованности вынесения решения о доначислении налога и пеней.

Следовательно, налоговый орган может посчитать ООО и ИП взаимозависимыми лицами на том основании, что участник ООО и индивидуальный предприниматель является одним и тем же лицом, которое заинтересовано во взаимодействии ООО и ИП и устанавливает выгодные условия аренды.

А налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.

О последствиях признания лиц взаимозависимыми читайте в № 11 «А-Э» за 2009 г.

Согласно п. 2 ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться в отношении деятельности по:

– оказанию услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (п.п. 13);

– оказанию услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания (п.п. 14).

При этом стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, – это торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.

Нестационарная торговая сеть – это торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относимые к стационарной торговой сети.

Торговое место – это место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Объект организации общественного питания, не имеющий зала обслуживания посетителей, – это объект организации общественного питания, не имеющий специально оборудованного помещения (открытой площадки) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров. К данной категории объектов организации общественного питания относятся киоски, палатки, магазины (отделы) кулинарии при ресторанах, барах, кафе, столовых, закусочных и другие аналогичные точки общественного питания.

В случае, если по договору аренды предприниматель предоставляет ООО в аренду помещение (или, тем более, здание или сооружение), то такая деятельность облагаться ЕНВД не будет.

Если же предприниматель по договору аренды предоставляет ООО оборудованную внутри помещения часть для ведения торговли либо организации общественного питания, не имеющую торгового зала (зала обслуживания посетителей), то тогда деятельность предпринимателя будет облагаться ЕНВД.

Что касается земельного участка, то, как было уже отмечено выше, в случае, если земельный участок находится под объектом недвижимости, переданной по договору аренды, оформление договора аренды на именно эту часть земельного участка не требуется.

Однако, если речь идет о земельном участке, который находится не под объектом недвижимости, а предоставляется ООО дополнительно, то в данном случае необходимо заключить договор аренды на него.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Если на арендуемом участке земли ООО оборудует любые объекты торговли (стационарные или нестационарные, имеющие торговые залы или не имеющие их) или любые объекты общественного питания (с залами обслуживания посетителей или без них), то индивидуальный предприниматель — арендодатель будет обязан уплачивать ЕНВД.

Если на арендуемом дополнительно земельном участке ООО не будет размещать объекты торговой сети и общественного питания, то индивидуальный предприниматель — арендодатель в отношении деятельности по передаче в аренду земельного участка будет уплачивать налоги в соответствии с общим режимом налогообложения.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поэтому к договору аренды здания (помещения) следует приложить выкопировку поэтажного плана БТИ, на котором арендуемая часть площади должна быть выделена (например, заштрихована).

К договору аренды земельного участка необходимо приложить копию кадастрового плана или кадастровой карты с аналогичным выделением на ней части площади, сдаваемой в аренду.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru