Договоры аренды помещения

Тематики: Хозяйственная деятельность

Наше предприятие хочет заключить договор аренды помещения на 8 месяцев у предпринимателя без образования юридического лица. За арендуемое помещение цена состоит из расчета: аренда помещения, за электроэнергию, за услуги ЖКХ (вода, канализация), за теплоэнергию.

Подскажите, пожалуйста, как правильно должны быть прописаны в договоре аренды услуги ЖКХ, электроэнергия, теплоэнергия. Или на эти услуги нужен другой договор, и как должны быть составлены акты об оказанных услугах?

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

То есть стороны договора аренды вправе согласовать иной порядок участия в расходах на содержание имущества, в том числе в коммунальных расходах, нежели установленный ГК РФ.

При этом оплата арендатором коммунальных услуг не может рассматриваться как плата за пользование имуществом и производится сверх арендной платы.

Как следует из Вашего письма, у арендодателя заключены договоры со специализированными организациями.

В данной ситуации можно предложить следующие варианты участия сторон договора аренды в несении расходов по оплате коммунальных услуг.

Во-первых, в тексте договора можно указать, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.

Арендодатель будет за свой счет производить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.

При этом арендодатель – индивидуальный предприниматель вправе отнести данные затраты к материальным расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на основании п. 1 ст. 221 и п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ и налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 и п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Обязанностью арендатора будет своевременное внесение установленной договором арендной платы, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.

Отметим, что при таком варианте в договоре не следует указывать на то, что стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы.

При согласовании размера арендных платежей стоит определить примерный размер коммунальных платежей и включить эту сумму в состав арендной платы, не обозначая в тексте договора ее отдельные составляющие.

Арендные платежи уменьшают у арендатора налоговую базу по налогу на прибыль организаций на основании п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ и налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Этот способ практически не вызывает споров и удобен для обеих сторон договора.

Единственным неудобством может являться то, что общая стоимость коммунальных услуг может колебаться в зависимости от времени года и других причин.

При этом в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

То есть фактически размер коммунальных платежей будет колебаться, а размер компенсации, заложенный в составе арендной платы, будет оставаться неизменным.

Во втором варианте расходы по оплате коммунальных услуг несет арендатор. При этом он не заключает договоры с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.

Данный вариант является наиболее распространенным, но вызывает множество вопросов на практике.

В договоре можно указать: «Арендная плата составляет ххх… рублей, в том числе НДС. Все расчеты с поставщиками коммунальных услуг производит Арендодатель. Коммунальные платежи, связанные с потреблением электроэнергии, теплоэнергии и услуг ЖКХ, Арендатор компенсирует Арендодателю отдельно на основании счетов, выставленных Арендодателем в установленном договором порядке».

Обратите внимание на то, что в договоре можно указать только на компенсацию, но не на оплату арендодателю стоимости коммунальных услуг.

Оплата может производиться только в рамках заключенного договора, а заключать с арендодателем договор энергоснабжения и другие договоры на оказание коммунальных услуг нельзя по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ сторонами договора энергоснабжения являются абонент и специализированная энергоснабжающая организация.

Поскольку арендодатель – индивидуальный предприниматель сам является абонентом в рамках заключенных им договоров и не является энергоснабжающей организацией, то и поставлять Вам тепло- и электроэнергию он не вправе.

На это обратил внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66. Суд отметил, что заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

В соответствии с п. 2 ст. 548 ГК РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, применяются правила о договоре энергоснабжения, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

То есть положения ГК РФ и выводы Высшего Арбитражного Суда РФ о невозможности заключения между арендодателем и арендатором договора энергоснабжения распространяется и на другие аналогичные отношения между ними, в частности, на отношения по водоснабжению.

Затраты арендатора на компенсацию стоимости коммунальных услуг, как и арендная плата, признаются арендными платежами, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль организаций на основании п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ и налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Такие разъяснения дают налоговые органы. В частности, в письме от 07.12.2005 г. № 03-03-04/1/416 Минфин РФ указал на то, что согласно п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ для целей налогообложения прибыли организация-арендатор наряду с арендными платежами также учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой (в том числе возмещением арендодателю) коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду.

В качестве документального подтверждения расходов арендатора можно использовать следующие документы:

– счета на компенсацию сумм коммунальных платежей, выставленные арендодателем;

– копии счетов за оказанные услуги, выставленных арендодателю специализированными организациями;

– договор аренды, в котором содержится условие о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг.

При этом желательно в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему подробно урегулировать порядок и сроки составления и представления арендодателем документов, на основании которых будет производиться компенсация расходов.

Как уже отмечалось, арендодатель не имеет права непосредственно оказывать арендатору коммунальные услуги.

Следовательно, составлять акты об оказанных услугах не требуется.

При таком варианте участия сторон договора аренды в несении расходов по оплате коммунальных услуг могут возникнуть вопросы с принятием к вычету арендатором сумм НДС, предъявленных арендодателю специализированными организациями.

В соответствии с п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг).

Согласно п.п. 1 п.1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Арендодатель не имеет права непосредственно оказывать арендатору коммунальные услуги.

Значит, предоставление арендодателем арендатору коммунальных услуг не является операцией по реализации товаров (работ, услуг) в целях налогообложения НДС.

На этом основании Минфин РФ в письме от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 сделал вывод о том, что счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются. Следовательно, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации расходов на оплату электроэнергии, у арендатора не возникает.

Действительно, арендодатель не оказывает коммунальные услуги.

Он только возмещает свои расходы по оплате коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Его деятельность можно рассматривать как посредническую между поставщиками коммунальных услуг и арендатором, то есть их фактическим потребителем.

Одним из посреднических договоров, которым можно оформить эти отношения, является договор комиссии.

Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Таким образом, в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии.

Так, например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора теплоэнергией, электроэнергией и услугами ЖКХ, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».

То есть арендодатель-комиссионер будет заключать договоры со специализированными организациями от своего имени, но по поручению и за счет арендатора-комитента.

Согласно ст. 1001 ГК РФ комитент обязан возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.

То есть компенсация расходов по оплате коммунальных услуг будет являться возмещением расходов арендодателя-комиссионера, связанных с исполнением комиссионного поручения.

В главе 21 НК РФ нет положений, касающихся налогообложения компенсируемых затрат.

МНС РФ в письме от 21.05.2001 г. № ВГ-6-03/404 «О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость» пояснило, что если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера, то основанием у комитента для принятия НДС к вычету является счет-фактура, полученный от посредника.

Счет-фактура выставляется посредником комитенту с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Оба счета-фактуры у посредника в книге покупок и книге продаж не регистрируются.

Таким образом, арендатор-комитент имеет право принимать к вычету НДС на основании «перевыставленных» арендодателем-комиссионером счетов-фактур в части возмещаемых расходов по исполнению поручения, то есть расходов по оплате коммунальных услуг.

Заметим, что в соответствии со ст. 991 ГК РФ договор комиссии является возмездным.

Поэтому в договоре следует согласовать размер комиссионного вознаграждения.

Его можно установить, например, в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее согласованный размер арендной платы.

МНС РФ в письме от 21.05.2001 г. № ВГ-6-03/404 также указало, что комиссионер может указать сумму посреднического вознаграждения в одном счете-фактуре со стоимостью товаров (работ, услуг) отдельными строками с указанием соответствующих сумм НДС, то есть в одном счете-фактуре с суммами возмещаемых коммунальных платежей.

Затраты арендатора на оплату комиссионного вознаграждения уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций на основании п.п. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ и налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

В оформлении посреднических отношений заинтересован и арендодатель.

Налоговые органы нередко настаивают на включении сумм компенсации в доходы, а оплату коммунальных услуг специализированным организациям – в расходы арендодателя.

Так, например, в письме от 25.10.2005 г. № 03-11-04/2/113 Минфин РФ сделал вывод о том, что возмещение арендаторами эксплуатационных и коммунальных услуг учитывается организацией-арендодателем при исчислении налоговой базы по единому налогу при УСН в качестве доходов от реализации.

Если же арендодатель является комиссионером, то оплата коммунальных услуг, приобретенных им для арендатора-комитента, не является его расходом на основании п. 9 ст. 270 НК РФ, а компенсация коммунальных платежей арендатором – доходом в соответствии с п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Договоры аренды помещения

Еще по теме: