Свежий номер: № 25 (25) – Сентябрь 2020

Дорогая земля

Статья в журнале: №41 (901) — Октябрь 2009 , опубликовано 14.10.2009

Обществом произведена оплата цены выкупа земельного участка из земель населенных пунктов. Площадь земельного участка – 5 500 кв. м. На территории участка находится склад площадью 1600 кв. м. Ставка земельного налога – 1,3 исходя из кадастровой стоимости (налоговой базы). Фактически используется лишь часть земельного участка: под складом и вокруг него, а оплата налога за весь земельный участок.

Как можно пересмотреть (изменить) вид разрешенного использования земельного участка и (или) категорию земель, и (или) пересмотреть кадастровую стоимость участка?

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Феде­рации.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 391 НК РФ).

Ст. 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2007 г. № 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования, в том числе земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Следовательно, территориальные органы Роснедвижимости могут производит расчет кадастровой стоимости земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования, входящего в состав земель населенных пунктов, для каждого вида разрешенного использования этого земельного участка.

Согласно ст. 260 Гражданского кодекса РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Категория земель указывается в:

– актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

– государственном кадастре недвижимости;

– документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8 ЗК РФ).

Таким образом, ни категория земель, ни вид разрешенного использования не могут быть самовольно изменены собственником.

Ст. 8 Земельного кодекса РФ установлено, что перевод земель, находящихся в частной собственности (кроме земель сельскохозяйственного назначения), осуществляется органами местного самоуправления.

При этом перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 84 Земельного кодекса РФ изменением границ населенных пунктов является:

– изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

– утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 года включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов изменение границ населенных пунктов до 1 января 2010 года может осуществляться путем внесения изменений в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования в соответствии с Градостроительным кодексом РФ либо путем включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключения земельных участков из границ населенных пунктов исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Такие правила установлены ст. 4.1 Федерального закона РФ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Юридическое лицо, заинтересованное в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, исключаемого из границ населенного пункта, а также выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

Юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, исключаемые из границ населенного пункта.

Требовать представления иных документов, за исключением вышеперечисленных документов не допускается.

В течение 45 дней с даты поступления заявления орган местного самоуправления:

– подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ заключение о возможности и целесообразности исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении;

– проводит публичные слушания по вопросу об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования.

Решение о проведении публичных слушаний принимается в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления в орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ поступившее заявление об исключении земельного участка из границы населенного пункта, прилагаемые к нему документы, заключение, а также заключение о результатах публичных слушаний.

Исполнительный орган госвласти субъекта РФ вправе отказать в принятии решения об исключении земельного участка из границы населенного пункта.

Основания для отказа установлены п. 19, 20 ст. 4.1 Закона № 191-ФЗ.

В случае изменения исполнительным органом государственной власти субъекта РФ границы населенного пункта путем исключения земельных участков из границы населенного пункта при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования вносятся соответствующие изменения не реже одного раза в год.

При этом согласование таких изменений и публичные слушания по вопросу внесения данных изменений в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования не проводятся.

Если принадлежащий Вам земельный участок расположен на территории муниципального образования «Город Екатеринбург», то перевести этот участок из состава земель населенных пунктов можно только в состав земель сельскохозяйственного назначения или в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения.

При этой второй вариант для Вас невыгоден, поскольку ставка налога (1,5) выше, чем у Вас сейчас.

А перевести земельный участок в категорию земель сельскохозяйственного назначения тоже не получится, поскольку земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (ст. 78 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 4 Закона № 191-ФЗ вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ (то есть до 1 января 2010 года), решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 4.1 Закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Поэтому если изменять только вид разрешенного использования земельного участка, то нужно обращаться в местную администрацию.

П. 3 Положения «О Главном управлении архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 г. № 50/26, установлено, что осуществление полномочий Администрации города Екатеринбурга в области землепользования обеспечивает Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.

Согласно п. 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственного кадастрового учета текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, при изменении вида разрешенного использования земельного участка, что приведет к уточнению площади земельного участка, будет вновь определяться кадастровая стоимость земельного участка.

Но если в результате земельный участок будет иметь несколько видов разрешенного использования (например, земля под складом – как земельный участок под объектами сбыта и заготовок (ставка налога – 1,3), земля под объектом торговли (ставка налога – 0,8)), то для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования выбирается максимальное значение кадастровой стоимости.

То есть в отношении земельного участка, принадлежащего одному налогоплательщику, с более чем одним видом разрешенного использования будет применяться налоговая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость (налоговая база).

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2020 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru