Имущественные налоговые вычеты при приобретении квартиры по договору мены

Тематики: НДФЛ

(Письмо ФНС РФ от 05.05.2010 г. № ШС-37-3/1160@)

ФНС в очередной раз отметила, что имущественный налоговый вычет может быть предоставлен физическому лицу, как покупателю квартиры, только по расходам, произведенным в денежной форме, подтвержденным платежными документами, то есть в размере доплаты, полученной по договору мены в обмен на принадлежавшую ему ранее квартиру.

Аналогичное мнение налоговики выразили в письме от 03.08.2009 г. № 3-5-04/1155@.

В соответствии с положениями ст. 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Ст. 568 ГК РФ установлено, что если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ (ст. 210 НК РФ).

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Поскольку по договору мены налогоплательщик одновременно является и продавцом, и покупателем недвижимости, то он имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Такова позиция Минфина, изложенная в письме от 26.12.2008 г. № 03-04-05-01/479.

Однако ФНС РФ считает иначе.

Налоговики руководствуются нормой п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которой имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Нет платежных документов – нет вычета.

Следовательно, по мнению налоговиков, по договору мены налогоплательщик, как покупатель недвижимости, не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

В то же время, если налогоплательщик может документально (платежными документами) подтвердить расходы, произведенные в денежной форме, в виде доплаты по договору мены, то имущественный налоговый вычет предоставляется в размере суммы произведенной доплаты.

Согласно п. 3 ст. 228 НК РФ налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по НДФЛ (форма 3-НДФЛ, утвержденная приказом Минфина РФ от 29.12.2009 г. № 145н).

В связи с этим налоговики указали в комментируемом письме, что физическое лицо, выступающее по договору мены как продавец квартиры, обязано представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по НДФЛ и показать в ней доход в размере стоимости квартиры, оцененной сторонами по договору мены.

Арбитражная практика по данному вопросу не сложилась.

Есть одно судебное решение, поддерживающее позицию налоговиков (постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2004 г. № Ф03-А51/04-2/3300).

Поскольку на сегодняшний день контролирующие органы не выработали единой позиции по данному вопросу, во избежание разногласий с проверяющими безопаснее вместо договора мены оформить 2 договора купли-продажи, по одному из которых Вы будете выступать покупателем, а по другому – продавцом.