Свежий номер: № 46 (83) – Ноябрь 2021

Индивидуальный предприниматель продает недвижимое имущество

Статья в журнале: №27 (987) — Июль 2011 , опубликовано 13.07.2011
Тематики: НДФЛ

1. ИП на УСН (6%) реализует нежилое помещение: какой налог платить?
Если ИП, применяющий УСН, приобрел в 2009г. нежилое помещение (подвал нежилого здания, требующий капитального ремонта), намерен реализовать его в 2011 г. и не использовал данное помещение в предпринимательской деятельности, какой налог он должен уплатить: с дохода от реализации НДФЛ с учетом расходов по покупке в соответствии с ст. 220 НК РФ или включать в доход по УСН выручку от реализации этого помещения, исчислить налог по 6%?
Ситуация та же, но помещение было приобретено этим ИП до начала его предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

П.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 2 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, к которому относятся, в частности, и нежилые помещения.

Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Однако эти положения не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Минфин РФ в письме от 07.10.2009 г. № 03-04-05-01/730 указал, что индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, которые были получены налогоплательщиком от осуществления предпринимательской деятельности.

ФНС РФ также считает возможным применение имущественного налогового вычета в случае продажи имущества после прекращения использования этого имущества в целях предпринимательской деятельности (письмо от 19.08.2009 г. № 3-5-04/1290@).

Но для того, чтобы воспользоваться правом на вычет, предприниматель должен иметь доходы, облагаемые НДФЛ.

Ведь на сумму вычетов уменьшается налоговая база по НДФЛ, которая определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению по ставке 13%.

Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю.

На следующий налоговый период разница между суммой налоговых вычетов в этом налоговом периоде и суммой доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, подлежащих налогообложению, не переносится (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Суды в рассматриваемом вопросе во главу угла ставят факт использования имущества в предпринимательской деятельности.

Так, например, Президиум ВАС РФ рассматривал ситуацию, когда предприниматель продал недвижимое имущество и полученный доход указал в декларации по налогу на доходы физических лиц формы 3-НДФЛ, которую подал в инспекцию как физическое лицо.

Выручку от реализации недвижимого имущества инспекция признала доходом, полученным предпринимателем в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку здания он использовал в качестве магазинов, где осуществлял розничную торговлю, и пришла к выводу о неправомерном применении предпринимателем имущественного налогового вычета при исчислении НДФЛ.

Президиум ВАС РФ признал правоту налоговиков и указал, что доход от продажи указанных зданий, использованных для осуществления предпринимательской деятельности, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета (постановление от 16.03.2010 г. № 14009/09).

ФАС Уральского округа также отмечает, что если имущество использовано налогоплательщиком не для личных целей как физического лица, а в предпринимательской деятельности: фактически предприниматель получает доход от использования недвижимого помещения, исчисляет и уплачивает в бюджет налог, уплачиваемый по упрощенной системе налогообложения, то при таких обстоятельствах продажа имущества также осуществлена в рамках предпринимательской деятельности, в связи с чем сумма, вырученная от его продажи, подлежит включению в доход от предпринимательской деятельности.

А положения п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не распространяются на доходы, полученные предпринимателем от продажи имущества, налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета (постановление от 02.02.2011 г. № Ф09-2465/10-С3).

В письме от 30.10.2009 г. № 03-11-09/364 Минфин РФ сообщал, что лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при продаже недвижимого имущества, приобретенного физическим лицо до его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, если расходы на приобретение такого имущества, а также доходы от его реализации не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности, и у физического лица имеются иные доходы, не относящиеся к его предпринимательской деятельности, подлежащие налогообложению НДФЛ по налоговой ставке 13%.

Однако учитывая позицию ВАС РФ (а этой позиции будут придерживаться и федеральные арбитражные суды), определяющим в вопросе: быть или не быть вычету по НДФЛ,  является цель использования реализуемого имущества (личная или предпринимательская).

Минфин также теперь указывает, что к доходу, полученному от реализации помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, то есть непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (письмо от 27.04.2011 г. № 03-04-05/3-307).

А доходы, полученные от продажи имущества, должны учитываться в составе доходов от предпринимательской деятельности на УСН (письмо Минфина РФ от 27.04.2011 г. № 03-04-05/3-306).

Поскольку в Вашей ситуации имущество не использовалось в предпринимательской деятельности (не приносило доход), то в обоих приведенных Вами вариантах его приобретения при реализации данного имущества предприниматель имеет право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

Если, конечно, у него есть доходы, подлежащие налогообложению НДФЛ.

2. Индивидуальный предприниматель осуществляет два вида деятельности. При осуществлении розничной торговли он уплачивает ЕНВД, а по другим видам деятельности применяет УСН (доходы, уменьшенные на величину расходов). ИП продает грузовое автотранспортное средство, приобретенное как физическим лицом и зарегистрированное в органах ГИБДД на физлицо, находившееся в собственности более трех лет. Расходы на приобретение не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности. Какие налоги необходимо уплатить при осуществлении данной сделки, при отражении доходов по УСН имеем ли право на расходную часть?

К Вашей ситуации применимы те же аргументы, что изложены в ответе на первый вопрос.

Если автомобиль не использовался в предпринимательской деятельности, то при его продаже предприниматель имеет право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ (при наличии облагаемых НДФЛ доходов).

Если же автомобиль использовался в предпринимательской деятельности, то доходы от его реализации учитываются при определении налоговой базы по налогу при УСН.

Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Вы не реализовали свое право учесть расходы на приобретение автомобиля.

Минфин РФ указывает, что уменьшение доходов от реализации основных средств, приобретенных в период применения упрощенной системы налогообложения, расходы на приобретение которых не были учтены при определении налоговой базы в указанном выше порядке, на сумму амортизационных отчислений главой 26.2 НК РФ не предусмотрено.

Ст. 346.16 НК РФ не предусмотрено уменьшать доходы, полученные от реализации имущества, на расходы, связанные с его приобретением.

Поэтому уменьшать доходы от реализации основного средства на его остаточную стоимость, определяемую в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете, не следует (письма от 12.04.2010 г. № 03-11-06/2/58, от 28.01.2009 г. № 03-11-06/2/9).

В соответствии с п.п. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения уменьшают доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров.

Если автомобиль предназначался для использования в производственной деятельности, а не для перепродажи, то расходы, связанные с реализацией основного средства (автомобиля), не могут быть учтены в качестве расходов, предусмотренных п.п. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (письмо Минфина РФ от 20.11.2008 г. № 03-11-04/2/174).

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru