Изменение вида разрешенного использования земель

Тематики: Земельный налог

Я, физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, купила земельный участок, на котором находятся здания магазина, офиса, теплица. Здание магазина я сдаю в аренду, остальной участок хочу использовать как сад. Из налоговой получила квитанцию для оплаты земельного налога на очень большую сумму, так как участок числится у них как земли производственного назначения. Могу ли я снизить сумму налога (перевести хотя бы часть участка в земли под жилое строительство), ведь производства или какого-то коммерческого использования на этом участке нет?

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом (кроме индивидуальных предпринимателей), определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Согласно ст. 260 Гражданского кодекса РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором.

Однако в настоящее время классификатор видов разрешенного использования земельных участков не утвержден.

Следовательно, указывает Минэкономразвития РФ в письме от 25.01.2011 г. № Д23-233, правовая основа для однозначного наименования видов разрешенного использования земельных участков на данный момент отсутствует.

Для проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков предназначены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39.

П. 1.2 Методуказаний установлены следующие виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Категория земель указывается в:

– актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

– государственном кадастре недвижимости;

– документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8 ЗК РФ).

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка не может быть самовольно изменен собственником.

Применение ставок для исчисления земельного налога осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок и кадастровом плане земельного участка.

Ст. 4 Федерального закона РФ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, с учетом результатов публичных слушаний.

В Екатеринбурге, например, осуществление полномочий Администрации города Екатеринбурга в области землепользования обеспечивает Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.

П. 4 ст. 4.1 Закона № 191-ФЗ установлено, что мотивированное заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка направляется в орган местного самоуправления.

К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица.

Физические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта.

При этом требовать представления иных документов, за исключением предусмотренных п. 4 ст. 4.1 Закона № 191-ФЗ, не допускается.

Минэкономразвития РФ в письме от 04.05.2011 г. № Д23-1850 указало, что в случае несогласия с решением органа исполнительной власти или местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования такое решение может быть оспорено в судебном порядке.

П. 1.4 Методических указаний установлено, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе в случае смены вида их разрешенного использования, отражаются в акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом Управления Росреестра по соответствующему субъекту РФ, уполномоченным на выполнение учетных кадастровых записей.

Утверждение указанных результатов органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ не предусмотрено действующим законодательством.

Согласно п. 2.7.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Минфин РФ считает, что при исчислении земельного налога в отношении земельного участка, принадлежащего одному налогоплательщику, из земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования применяется налоговая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость (письмо от 24.05.2011 г. № 03-05-04-02/50).

В связи с тем, что налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, финансовое ведомство отмечает, что налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земель вследствие исправления технических ошибок либо судебного решения, внесенных обратным числом на указанную дату.

Поэтому такие изменения, как изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

Таким образом, если Вы в текущем году получите разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка, соответственно, получите новое свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок, то применять иную налоговую ставку по земельному налогу Вы сможете только в 2012 году.