Как облагается доход у ИП на УСН от нетипичных сделок

Тематики: Горячая линия с аудиторами, Индивидуальный предприниматель, Развернуто, УСН

Индивидуальный предприниматель применяет УСН, основной вид деятельности – аренда нежилых помещений, система налогообложения «Доходы».

В 2014 году по договору долевого участия в качестве физического лица (не как ИП) было приобретено имущество: иные строения помещения с машино-местом.

В 2024 году эти объекты были проданы физическим лицом, денежные средства были получены физическим лицом (не на расчетный счет ИП).

Как будут облагаться доходы по этой сделке:

НДФЛ 13% (как у физического лица)? Если срок владения был более 5 лет с момента вступления в ДДУ – значит отчитываться не нужно, налог не возникает?
или как у ИП на УСН 6%, выручку добавить к деятельности ИП и включить её в декларацию по УСН за 2024 г.?

Этот вопрос разъяснили специалисты ООО «Интерком—Аудит Екатеринбург».

В случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества или недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ (НК РФ).

На основании п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

В то же время ст. 217 НК РФ предусмотрен перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ.

В частности, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

При этом п. 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

На основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

П. 2 ст. 217.1 НК РФ установлено, что в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения в соответствии с указанным договором.

Соответственно, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты его стоимости.

Таким образом, если недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то при нахождении такого недвижимого имущества в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более доход, полученный от его продажи, освобождается от обложения НДФЛ.

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Указанная позиция подтверждается письмами Минфина России от 22.11.2017 № 03-04-06/77155, от 18.07.2016 № 03-11-11/41910, а также судебной практикой (в частности, Определением ВАС РФ от 21.03.2014 № ВАС-2475/14 по делу № А73-15778/2012).

Автор

Агишева Ольга Валерьевна

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Как облагается доход у ИП на УСН от нетипичных сделок

Еще по теме: