Свежий номер: № 14 (51) – апрель 2021

Как воспользоваться помещением учредителей

Статья в журнале: №24 (784) — Июнь 2007 , опубликовано 20.06.2007

Три физических лица приобретают по долевому строительству помещение в офисном здании под небольшое кафе. Организуют ООО (они же и учредители) для работы данного кафе.

Надо ли заключать договор аренды ( один или три договора) между ООО и этими же физическими лицами? Если да – то на какую минимальную сумму, так как по сути происходит оплата самим себе. Надо ли удерживать НДФЛ с этой суммы? Какая должна быть форма договора? Может ли ООО оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию непосредственно балансодержателю здания?

В Вашей ситуации есть собственники имущества (физические лица) и организация (юридическое лицо), учрежденная этими соб­ственниками, которая фактически будет пользоваться этим имуществом.

Несмотря на то, что собственники имущества являются учредителями организации (то есть на первый взгляд может показаться, что организация и ее учредители неразделимы), тем не менее с точки зрения гражданского и налогового законодательства организация и ее учредители – это совершенно самостоятельные, отдельные лица.

Одно лицо (ООО) может пользоваться имуществом другого лица (других лиц – собственников имущества).

Такое пользование может быть возмездным (тогда между сторонами заключается договор аренды) или безвозмездным (тогда имеют место отношения по договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды).

Аренда

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

В Вашем случае одной из сторон договора аренды является юридическое лицо. Поэтому в силу п. 1 ст. 609 ГК РФ этот договор должен быть заключен в письменной форме.

Кроме того, в Вашей ситуации письменная форма договора аренды (в виде одного документа, подписанного сторонами) необходима еще и потому, что в аренду передается помещение (часть здания), а п. 1 ст. 651 ГК РФ предусматривает заключение договоров аренды здания только в письменной форме. При этом несоблюдение формы договора аренды здания влечет его недействительность.

Если договор аренды помещения в здании заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Поскольку в Вашей ситуации объект аренды (помещение) находится в долевой собственности трех лиц, а владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности (ст. 246, 247 ГК РФ), то в качестве арендодателя в договоре аренды должны быть указаны все три собственника помещения.

Размер арендной платы устанавливается соглашением сторон договора и может быть любым.

При этом необходимо учитывать то, что ООО и их учредители могут быть признаны взаимозависимыми лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.

В п. 1 ст. 20 НК РФ приведен также перечень ситуаций, когда лица могут быть признаны взаимозависимыми.

Рассматриваемая ситуация прямо не указана в данном перечне, однако суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 20 НК РФ).

То есть учредители и их ООО могут быть признаны взаимозависимыми лицами, но только на основании судебного решения.

Заключение сделки между взаимозависимыми лицами в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 40 НК РФ является одним из оснований, при наличии которых налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам.

Если в результате такой проверки будет выявлено отклонение установленного сторонами размера арендной платы более чем на 20 процентов от рыночной цены аренды аналогичного имущества, то налоговые органы на основании п. 3 ст. 40 НК РФ могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из рыночных цен на соответствующие товары, работы, услуги.

Поэтому единственным вариантом, который сможет гарантировать отсутствие проблем с налоговыми органами, является заключение договора аренды с указанием в нем суммы арендной платы, размер которой может быть ниже рыночного, но не более чем на 20 процентов.

Однако на практике налоговые органы часто сталкиваются с тем, что им не удается доказать суду размер рыночной цены. Тем не менее если инспекция доначислит налоги, то чтобы доказать незаконность такого доначисления, Вам придется обращаться в суд.

С другой стороны, если Вы установите размер арендной платы не в какой-то минимальной сумме, а по рыночной цене, то физические лица — собственники помещения должны будут уплатить в бюджет большую сумму налога на доходы физических лиц.

Ведь доходы от передачи имущества в аренду признаются налогооблагаемым доходом физических лиц.

П.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ не обязывает физических лиц, предоставляющих имущество в аренду организации, уплачивать НДФЛ с сумм арендной платы самостоятельно.

Поэтому организация-арендатор при выплате арендной платы физическому лицу — арендодателю обязана, выступая в качестве налогового агента по НДФЛ, исчислить, удержать из арендной платы и уплатить в бюджет сумму НДФЛ.

Безвозмездное пользование

Если плата за пользование помещением не устанавливается, то отношения сторон можно классифицировать как отношения в рамках договора безвозмездного пользования.

В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

То есть ссудополучатель, в отличие от арендатора, не обязан вносить плату за пользование имуществом.

Однако в этом случае ссудополучатель (ООО) получает доход, подлежащий налогообложению.

Такой вывод сделал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 г. № 98. Суд решил, что, получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования этим имуществом.

Согласно п. 8 ст. 250 НК РФ доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признается в качестве внереализационного дохода.

Данная норма, отметил ВАС РФ, подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью.

Минфин РФ в письме от 19.04.2006 г. № 03-03-04/1/359, основываясь на выводах ВАС РФ, пишет, что налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

При этом у ссудодателей (собственников имущества) предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию налогооблагаемого дохода.

Вклад в уставный капитал

Как мы отметили выше, и при заключении договора аренды, и в случае передачи помещения в безвозмездное пользование возникают определенные нюансы, не выгодные ни ООО, ни собственникам.

Чтобы их избежать, можно передать право пользования помещением в качестве вклада в уставный капитал ООО.

Согласно ст. 15 Федерального закона РФ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ « Об обществах с ограниченной ответственностью» вкладом в уставный капитал ООО могут быть не только деньги, ценные бумаги, другие вещи, но и имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

При этом следует иметь в виду, что имущество, переданное исключенным или вышедшим из общества участником в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, остается в пользовании общества в течение срока, на который оно было передано, если иное не предусмотрено учредительным договором.

Денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами, должна быть утверждена единогласным решением общего собрания участников (учредителей) общества.

Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда (20 000 руб.), такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.

Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.

Если право пользования помещением будет предоставлено ООО в качестве вклада в уставный капитал, то ООО сможет осуществлять деятельность в данном помещении без каких-либо налоговых последствий как для учредителей, так и для самого ООО, поскольку оно будет пользоваться помещением как своим.

Оплата коммунальных услуг

Если Вы решили заключить договор аренды или безвозмездного пользования помещением, то необходимо учитывать следующее.

Статьями 616 и 695 ГК РФ бремя несения расходов на содержание имущества возлагается по общему правилу на арендаторов и ссудополучателей.

Поэтому оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должно ООО (если договором аренды или договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное).

При получении права пользования имуществом в качестве вклада в уставный капитал оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию также будет ООО, как лицо, использующее помещение и фактически потребляющее эти услуги и электроэнергию.

Законодательство не накладывает ограничений на возможность заключения договоров на предоставление коммунальных услуг и электроэнергии между арендаторами (ссудополучателями, организациями, которые получили право пользования помещением в качестве вклада в уставный капитал) и балансодержателями зданий.

Договоры на предоставление коммунальных услуг и поставку электроэнергии могут заключаться также напрямую с поставщиками.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru