Свежий номер: № 17–18 (54–55) – май 2021

Квартира по найму. Учет у наймодателя

Статья в журнале: №26 (836) — Июнь 2008 , опубликовано 02.07.2008
Тематики: НДС

У предприятия в собственности имеется квартира, которая по договору найма жилого помещения передана в аренду физическому лицу. Договор на коммунальные услуги по этой квартире заключен с предприятием. В расчет стоимости аренды квартиры входит найм жилья – 100 руб., коммунальные услуги – 1550 руб., налог на имущество – 200 руб.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Как правильно выставлять счет-фактуру по данному договору, какую сумму предъявлять с НДС, а какую не облагать НДС, и как вести бухгалтерский и налоговый учет данной операции?

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 НК РФ).

То есть договором найма жилого помещения может быть установлена обязанность наймодателя самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) налогом на добавленную стоимость реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Ст. 154 Жилищного кодекса РФ разграничивает:

– плату за пользование жилым помещением (плату за наем);

– плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

– плату за коммунальные услуги.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 05.10.2007 г. № 57 сделал вывод о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления НДС на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.

То есть от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается только плата за наем жилья.

В том случае если условиями договора найма предусмотрено, что в стоимость арендной платы помимо платы за найм жилья (платы за предоставление жилого помещения) включена стоимость коммунальных или иных услуг, то в налоговую базу по НДС не включается только плата за найм жилья (плата за предоставление жилого помещения).

Такой же позиции придерживаются и налоговые органы (см., например, письмо ФНС РФ от 16.03.2005 г. № 03-4-02/371/28).

Поскольку коммунальные платежи оплачивает наймодатель (Ваше предприятие), то в договоре найма лучше указывать только размер платы за найм жилья (без расшифровки).

То есть если в договоре написано, что ежемесячная плата за найм жилья составляет (в Вашем случае) 1850 рублей, то эта сумма не облагается НДС.

Указывать в договоре тот экономический расчет арендной платы, который Вы указали в вопросе, не нужно.

Ваше предприятие не оказывает коммунальные услуги, а производит оплату этих услуг поставщикам услуг.

Если в договоре найма указано, что коммунальные услуги оплачивает наймодатель, то оплата этих услуг будет считаться произведенной в рамках исполнения наймодателем обязательств по договору найма.

Поскольку услуги по предоставлению в пользование жилого помещения НДС не облагаются, то суммы НДС, предъявленные наймодателю поставщиками коммунальных услуг, будут учитываться в стоимости услуг по найму жилого помещения.

Это связано с тем, что согласно п.п. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг) в случае приобретения товаров (работ, услуг), используемых для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Согласно п. 5 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)».

То есть при реализации услуг по найму жилого помещения налогоплательщик НДС обязан выставить счет-фактуру.

Однако п. 7 ст. 168 НК РФ установлено, что для организаций, оказывающих платные услуги непосредственно населению, требования по оформлению расчетных документов и выставлению счетов-фактур считаются выполненными, если продавец выдал покупателю кассовый чек или иной документ установленной формы.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона РФ от 22.05.2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» организации и индивидуальные предприниматели в соответствии с порядком, определяемым Правительством РФ, могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники в случае оказания услуг населению при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности.

Отметим, что вопрос о том, является ли передача имущества в аренду услугой, много лет вызывает споры налогоплательщиков с фискальными органами.

Арбитражные суды выносят решения как в пользу налогоплательщиков, так и в пользу налоговиков.

Минфин требовал применять ККТ при получении арендной платы в наличной форме.

Теперь, когда организациям и индивидуальным предпринимателям при оказании услуг разрешено самостоятельно разрабатывать формы документов, приравненных к кассовым чекам (см. стр. 18 данного номера «А-Э»), вместо чека ККТ Вы также вправе выдать бланк строгой отчетности при приеме арендной платы в наличной форме.

Применяя ККТ и выдав нанимателю кассовый чек, или выдав БСО, Вы выполните требования ст. 168 НК РФ по выставлению счета-фактуры.

В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) для целей налогообложения прибыли признаются внереализационными доходами, если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, то есть доходами от реализации.

Минфин РФ считает, что в том случае, если сдача имущества в аренду является для налогоплательщика основным видом деятельности, доходы в виде получаемой арендной платы следует относить к доходам от реализации (см. письмо от 27.10.2005 г. № 03-06-01-04/405).

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам (п.п. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью (в Вашем случае – с содержанием переданного по договору найма помещения).

В данной ситуации организации лучше закрепить в учетной политике для целей налогообложения, к какому виду доходов и расходов (внереализационные или от реализации) будут относиться доходы и расходы, связанные со сдачей квартиры в аренду.

Соответственно, суммы начисляемой по квартире амортизации, суммы расходов по оплате коммунальных услуг будут учитываться в составе либо расходов, связанных с производством и реализацией, либо внереализационных расходов.

Сумма налога на имущество организаций учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании п.п. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В бухгалтерском учете передача квартиры по договору найма отражается:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства, переданные в пользование»   КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации».

Поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, если это не является предметом деятельности организации, признаются прочими доходами организации (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).

Соответствующие расходы являются прочими расходами организации (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н).

Доходы от предоставления квартиры по договору найма отражаются:

ДЕБЕТ 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»   КРЕДИТ 91 «Прочие доходы».

Расходы по переданной по договору найма квартире (амортизация, оплата коммунальных услуг) отражаются по дебету счета 91 субсчет «Прочие расходы».

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru