Магазины и офисы в многоквартирных домах

(Письмо Минфина РФ от 17.05.2007 г. № 03-05-05-02/33)

Минфин дал разъяснения по поводу того, как должны исчислять земельный налог фирмы, которые имеют в собственности нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.), находящиеся в многоквартирных жилых домах.

На основании п.п. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), не может превышать 0,3% кадастровой стоимости земельного участка.

Однако в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, эта сниженная налоговая ставка, установленная на основании п.п. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, не применяется по следующим причинам.

Жилищный кодекс РФ различает понятия жилого помещения, нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда.

Следовательно, в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения, ставка земельного налога может превышать 0,3 %.

Минфин также привел цифровой пример расчета земельного налога в отношении земельного участка под нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

В многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО «Изумруд». В доме также располагается подземный кооперативный гараж общей площадью 600 кв. м, в котором находятся 20 боксов площадью 20 кв. м каждый, принадлежащие физическим лицам. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 2 000 000 руб. Представительным органом муниципального образования установлены налоговые ставки. Для земельных участков, используемых для торговли, ставка равняется 1%, а для земельных участков, занятых гаражами и автостоянками, – 0,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Определяем долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.

Вначале определяем общую площадь помещений в доме, находящихся в собственности налогоплательщиков, которая равняется:

площадь всех двухкомнатных квартир + площадь все трехкомнатных квартир + площадь магазина + площадь кооперативного гаража = 200 кв. м + (60 кв. м x 10) + (100 кв. м x 10) + 600 кв. м = 2400 кв. м.

С учетом определенной общей площади всех помещений, принадлежащих налогоплательщикам, определяется доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для ООО «Изумруд» она составит 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, для гаражного кооператива 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, а для владельца гаражного бокса 20 кв. м : 2400 кв. м = 0,01.

Налоговая база для исчисления земельного налога будет равняться:

– для ООО «Изумруд» 2 000 000 руб. x 0,08 = 160 000 руб.;

– для гаражного кооператива 2 000 000 руб. x 0,08 = 160 000 руб.;

– для владельца гаражного бокса 2 000 000 руб. x 0,01 = 20 000 руб.

Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, с учетом налоговых ставок, установленных представительным органом муниципального образования, составит:

– для ООО «Изумруд» (160 000 руб. x 1,0) : 100 = 1600 руб.;

– для гаражного кооператива (160 000 руб. x 0,5) : 100 = 800 руб.;

– для владельца гаражного бокса (20 000 руб. x 0,5) : 100 = 100 руб.