Свежий номер: № 41 (78) – Октябрь 2021

НДС по коммунальным расходам при аренде недвижимости

Статья в журнале: №8 (918) — Февраль 2010 , опубликовано 24.02.2010

ФНС РФ в письме от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ озвучила согласованную с Минфином РФ позицию по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поэтому оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен арендатор (если договором аренды не предусмотрено иное).

ФНС РФ рассмотрела три варианта расчетов по коммунальным услугам по договору аренды

Стоимость услуг в составе арендной платы

Напомним, что п. 2 ст. 616 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды закрепить в договоре аренды условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.

В этом случае арендодатель будет за свой счет производить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.

При этом арендодатель сможет отнести данные затраты к материальным расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль на основании п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (либо налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Обязанностью арендатора будет являться своевременное внесение установленной договором арендной платы, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.

По мнению ФНС РФ, арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

В подтверждение данной позиции налоговики сослались на постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 г. № 12664/08, в котором указывается, что несмотря на то, что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

Обратите внимание на этот момент. Мы еще вернемся к данному судебному решению и к своеобразной его трактовке налоговиками.

О составляющих частях арендной платы сказано в постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 г. № 6219/08, от 22.05.2008 г. № 4855/08.

Судьи отмечают, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы.

Когда арендная плата состоит из двух частей, постоянная часть является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывается из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором.

Следовательно, резюмирует ФНС РФ, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

При этом арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины.

В счете-фактуре можно заполнить либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин.

Арендатор на основании такого счета-фактуры может принять НДС к вычету в общеустановленном порядке.

Налоговики отмечают, что основанием для применения налоговых вычетов по НДС является:

– наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

– приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

– принятие приобретенной услуги на учет;

– наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Возмещение арендатором коммунальных расходов арендодателю

Вариант расчетов за коммунальные услуги, когда расходы по оплате коммунальных услуг несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю, является наиболее распространенным.

Однако этот вариант – самый спорный.

Напомним историю вопроса.

Арендодатель не имеет права непосредственно оказывать арендатору коммунальные услуги.

Значит, предоставление арендодателем арендатору коммунальных услуг не является операцией по реализации товаров (работ, услуг) в целях налогообложения НДС.

На этом основании Минфин РФ в письмах от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 и от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39, от 14.06.2008 г. № 03-03-06/2/51 сделал вывод о том, что счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг не производится.

Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения НДС не возникает.

Таким образом, считают чиновники, суммы НДС по уплаченным арендатором счетам за потребленную в рамках договора аренды электроэнергию не подлежат возмещению и не учитываются в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Позиция судов по данному вопросу была неоднозначной.

Так, в Определении от 29.01.2008 г. № 18186/07 ВАС РФ поддержал налоговиков и указал, что операции по поставке арендодателем арендатору электроэнергии не относятся к операциям по реализации товаров, подлежащих обложению налогом на добавленную стоимость, следовательно, счета-фактуры в данном случае выставляться не должны.

А раз нет счетов-фактур, то нет и вычета.

Однако в постановлении от 25.02.2009 г. № 12664/08 Президиум ВАС РФ указал, что поскольку коммунальные услуги были потреблены непосредственно налогоплательщиком, их оплата осуществлена на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем, в которых отдельной строкой выделены суммы НДС, то выставление счетов-фактур на оплату данных услуг арендодателем арендатору (налогоплательщику) не противоречит нормам гражданского и налогового законодательства.

В соответствии со статьями 171, 172 НК РФ налогоплательщик вправе заявить к налоговому вычету сумму НДС, предъявленного ему арендодателем по счетам-фактурам.

Таким образом, высшая судебная инстанция «узаконила» право на вычет сумм НДС по «перепредъявленным» коммунальным услугам по договору аренды.

Выше мы обращали Ваше внимание на то, что ФНС РФ в комментируемом письме уже ссылалась на данное постановление Президиума ВАС РФ (говоря о двух составляющих арендной платы).

Но налоговики процитировали указанное постановление под удобную им позицию, как бы не заметив, что ВАС РФ рассматривал дело именно о перепредъявлении счетов-фактур по коммунальным услугам.

И именно по этому вопросу арбитры вынесли положительный вердикт.

А выборочное цитирование текста постановления налоговиками объясняется просто.

ФНС РФ, как и раньше, убеждена, что если платежи за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений взимаются арендодателем как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

То есть вычет арендатору не положен.

При этом налоговики указывают, что если суммы возмещения затрат арендодателя являются дополнительной (переменной) частью арендной платы, то препятствия для применения вычета нет.

Учитывая, что и налоговики и Минфин категорически возражают против вычетов НДС при перепредъявлении «коммунальных» счетов-фактур, что однозначно приведет несогласных налогоплательщиков к судебным тяжбам, проще воспользоваться первым вариантом, предложенным ФНС РФ в данном письме.

Посреднический договор

В том случае, если арендодатель арендатору оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным ст. 156 НК РФ, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам – в соответствии с п. 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. № 914.

Этот вариант неудобен тем, что посреднические договоры являются возмездными.

Поэтому в договоре следует согласовать размер вознаграждения.

Кроме того, добавляется хлопот со счетами-фактурами.

МНС РФ в письме от 21.05.2001 г. № ВГ-6-03/404 указывало, что комиссионер может указать сумму посреднического вознаграждения в одном счете-фактуре со стоимостью товаров (работ, услуг) отдельными строками с указанием соответствующих сумм НДС, то есть в одном счете-фактуре с суммами возмещаемых коммунальных платежей.

Однако п. 24 Постановление № 914 такой вариант не предусмотрен.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru