НДС у арендодателя

Прослушать статью:

Организация с 2026 года является плательщиком НДС (ставка НДС 22%), сдает в аренду недвижимое имущество.

В договоре предусмотрена постоянная арендная плата и возмещение коммунальных услуг.

Как начислять НДС?

Разъясняет ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

Компания «Интерком-Аудит Екатеринбург» оказывает различные аудиторские услуги, консалтинговые услуги, юридические услуги, услуги по бухгалтерскому обслуживанию, также проводим оценку бизнеса и имущества.

С ценами на услуги можно ознакомиться в разделе Прайс-лист

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ на основании подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В этой связи оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимости налоговая база определяется в общеустановленном порядке исходя из суммы арендной платы.

В том случае если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы, а взимаются арендодателем с арендатора на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

В случае если арендодатель арендатору оказывает услуги по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду), а также услуги, например, по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги (в том числе и на основании отдельного договора на оказание услуг по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационных услуг), то исчисление арендодателем НДС, составление счетов-фактур и применение арендатором налоговых вычетов производится применительно к каждому виду услуг.

В том случае, если арендодатель арендатору помимо услуг по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду) оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным ст. 156 НК РФ.

В этом случае перевыставить счет-фактуру нужно в том порядке, в котором они перевыставляются посредниками (п. 3.1 ст. 169 НК РФ, п. 3, пп. «а» п. 7, п. п. 11, 12 Правил ведения журнала учета счетов-фактур, пп. «а» п. 11 Правил заполнения счета-фактуры, п. 3 Правил ведения книги продаж):

в счет-фактуру для заказчика переносятся данные из счета-фактуры непосредственного исполнителя;
перевыставленный счет-фактура регистрируется в ч. 1 журнала учета счетов-фактур выданных. В книге продаж этот счет-фактура не отражается;
счет-фактура от поставщика коммунальных услуг регистрируется в ч. 2 журнала учета счетов-фактур полученных. В книге покупок он не отражается;
копии счетов-фактур, выставленных поставщиками коммунальных услуг, заверяются и передаются заказчику.

Если же приобретаются услуги от имени заказчика (принципала, комитента), то счет-фактуру перевыставлять не нужно. Такие счета-фактуры продавцы (в вашем случае поставщики коммунальных услуг) сразу выписывают на имя заказчика (Письмо Минфина России от 22.10.2013 N 03-07-14/44201).

При этом арендатор вправе применить налоговые вычеты по приобретенным коммунальным услугам в общеустановленном порядке.

В случае если при предоставлении в аренду нежилых помещений в соответствии с условиями договора платежи за коммунальные услуги являются частью арендной платы, то при определении арендодателем налоговой базы по налогу на добавленную стоимость следует руководствоваться письмом ФНС России от 4 февраля 2010 г. N ШС-22-3/86@:

Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

Таким образом, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями главы 21 НК РФ, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

При оказании такими арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).