Свежий номер: № 14 (51) – апрель 2021

Нежилое помещение в многоквартирном доме. Как платить земельный налог

Статья в журнале: №8 (768) — Февраль 2007 , опубликовано 28.02.2007
Я индивидуальный предприниматель.

В 2003 году в связи с ликвидацией ООО я как учредитель приобрела в собственность встроенное помещение, которое находится на первом этаже жилого пятиэтажного дома.

От ООО мне переданы документы на землю на право постоянного (бессрочного) пользования.

Земельный налог не плачу, так как перешедшее ко мне право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировать на меня отказались.

В юридической консультации объясняют, что если нежилое помещение находится в жилом доме, то надо ждать образования товарищества по управлению делами данного дома.

Правильно ли это? Должна ли я платить земельный налог? Если да, то какие нужно оформить документы? Можно ли право постоянного (бессрочного) пользования от ООО переоформить на меня?

В соответствии с п. 7 ст. 63 Гражданского кодекса РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидированного юридического лица по общему правилу передается его учредителям (участникам).

После ликвидации учрежденного Вами юридического лица осталось нежилое помещение на первом этаже жилого дома, принадлежавшее юридическому лицу на праве собственности, и земельный участок под этим помещением, принадлежавший юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу п. 7 ст. 63 ГК РФ права на это имущество (помещение и земельный участок) должны были перейти к Вам как к учредителю ликвидированной организации.

Насколько мы поняли из Вашего вопроса, проблем с регистрацией Вашего права собственности на нежилое помещение не возникло, однако в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком Вам отказали.

Вопрос о том, может ли данный земельный участок принадлежать Вам на праве постоянного (бессрочного) пользования, является спорным.

С одной стороны, согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ в настоящее время в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Граждане и юридические лица, которые приобрели право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до вступления в силу Земельного кодекса РФ (то есть до 30 октября 2001 года), сохраняют за собой право постоянного (бессрочного) пользования этими земельными участками, но не вправе ими распоряжаться.

Судя по всему, ликвидированное ООО получило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года) и поэтому сохраняло это право в силу ст. 20 Земельного кодекса РФ.

Однако так как распоряжаться земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования ООО не могло, для того, чтобы распорядиться данным земельным участком (например, продать его, сдать в аренду и т.д.), ООО необходимо было бы переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды этого участка или приобрести этот земельный участок в собственность (п. 2 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

На этом основании большинство специалистов делают вывод о том, что при переходе земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования от одного лица к другому по любым основаниям, в том числе при переходе земельного участка к учредителю ликвидированного юридического лица, происходит распоряжение земельным участком.

Поэтому, по их мнению, при ликвидации юридического лица сначала необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или право собственности и только потом можно зарегистрировать переоформленное право аренды или собственности за физическим лицом — учредителем ликвидированной организации.

Если следовать этой логике, Вы не можете обладать земельным участком, перешедшим к Вам от ликвидированного юридического лица, на праве постоянного (бессрочного) пользования, но можете зарегистрировать свое право собственности на этот земельный участок либо арендовать его.

Однако существует и другая точка зрения.

Закон требует переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком именно в случае распоряжения этим участком.

Распоряжение имуществом, в том числе земельным участком, предполагает совершение сделок с земельным участком по воле его обладателя (в данном случае – по воле юридического лица, которое обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования).

Такой вывод следует, в частности, из совокупности норм статей 3, 37 Земельного кодекса РФ и статей 37, 153, 179 Гражданского кодекса РФ.

Имущество ликвидированного юридического лица переходит к его учредителю не по воле ликвидированного юридического лица, а в силу прямого указания закона (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

Следовательно, распоряжения имуществом ликвидированного юридического лица не происходит и переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не нужно.

То есть Вы как учредитель ликвидированного юридического лица вправе сохранить за собой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

При переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к физическому лицу – учредителю ликвидированной организации не нарушается и установленный ст. 20 Земельного кодекса РФ запрет на предоставление земельных участков гражданам (физическим лицам) в постоянное (бессрочное) пользование.

Ведь из положений статей 24, 28 и 29 Земельного кодекса РФ следует, что под предоставлением земельного участка в пользование в Земельном кодексе РФ понимается передача права на земельный участок по решению собственника этого земельного участка или уполномоченных им лиц.

В Вашей ситуации право на земельный участок перешло не на основании чьего-либо решения, а в силу прямого указания закона (п. 7 ст. 63 ГК РФ), поэтому запрет, установленный ст. 20 Земельного кодекса РФ, нарушен не был.

Итак, в законодательстве нет прямого запрета на переход права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к учредителю ликвидированного юридического лица.

Но и право учредителя ликвидированного юридического лица на получение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в законодательстве прямо не прописано.

Поэтому если после ликвидации юридического лица остается земельный участок, принадлежавший этому юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то учредитель данной организации может выбрать один из двух следующих вариантов:

– либо согласиться с рекомендациями большинства специалистов и переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или право собственности и зарегистрировать за собой это право аренды или право собственности;

– либо, если по какой-то причине учредитель хочет сохранить за собой именно право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, готовиться отстаивать свою позицию в суде. А какое решение вынесет суд – неизвестно, поскольку судебная практика по этому вопросу не сложилась.

Однако независимо от того, какой из предложенных вариантов Вам больше понравился, Вам необходимо учитывать следующее обстоятельство.

К Вам перешел не просто земельный участок, а земельный участок под многоквартирным домом.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, был сформирован и прошел государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ (то есть до 1 марта 2005 года), то с 1 марта 2005 года этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Заметим, что в данной норме не уточняется, идет ли речь о земельном участке, занимающем всю площадь под многоквартирным домом, или, в том числе, об участках, занимающих только часть территории под домом.

Поэтому можно сделать вывод, что земельный участок любого размера под многоквартирным домом, сформированный и прошедший кадастровый учет до 1 марта 2005 года, с 1 марта 2005 года переходит в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в этом многоквартирном доме.

Сам факт того, что до 1 марта 2005 года земельный участок под многоквартирным домом принадлежал ООО на праве постоянного (бессрочного) пользования, говорит о том, что данный участок уже был сформирован и прошел кадастровый учет.

Следовательно, с 1 марта 2005 года в силу прямого указания п. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ этот земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в Вашем многоквартирном доме.

То есть 1 марта 2005 года Вы утратили право на земельный участок, перешедший к Вам от ООО, и одновременно как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме приобрели долю в праве общей долевой собственности на этот земельный участок.

Причем регистрировать долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом не нужно.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

То есть одновременно с регистрацией права на само помещение в многоквартирном доме собственник помещения регистрирует и свою долю в праве общей собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок под домом.

Таким образом, на сегодняшний день Вы утратили возможность получить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, который перешел к Вам после ликвидации юридического лица, так как с 1 марта 2005 года Вы, как и все собственники помещений в Вашем многоквартирном доме, получили долю в праве собственности на этот земельный участок, то есть стали одним из собственников данного участка.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, в частности, на праве собственности.

Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, которые, как мы уже выяснили, одновременно являются собственниками земельного участка под этим домом, признаются налогоплательщиками земельного налога в отношении данного земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (в том числе на уплату земельного налога в отношении земельного участка под многоквартирным домом) определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая принадлежит этому собственнику.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Другими словами, Вы, как и все другие собственники жилых и нежилых помещений в Вашем многоквартирном доме, обязаны уплачивать земельный налог в отношении земельного участка под этим домом.

Поскольку Вы используете помещение, а значит, и земельный участок под домом, где находится помещение, в предпринимательских целях, то в соответствии с п. 2 ст. 396 НК РФ Вы должны самостоятельно исчислить свою долю в сумме земельного налога и уплатить ее.

Размер налога будет определяться следующим образом.

Вам необходимо на основании сведений государственного земельного кадастра о земельном участке под многоквартирным домом (или участках, если, помимо Вашего земельного участка, под этим домом были зарегистрированы и другие участки) рассчитать общую сумму земельного налога к уплате.

Затем умножить полученный результат на размер своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Информацию о размере своей доли Вы можете получить в органах БТИ или в организации, которая осуществляет управление Вашим многоквартирным домом (например, в ЖЭУ).

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru