Свежий номер: № 30 (30) – Октябрь 2020

Объекты незавершенного строительства. Плата за землю

Статья в журнале: №39 (1199) — Октябрь 2015 , опубликовано 07.10.2015

ООО (застройщик) находится на УСН (доходы минус расходы). Оплачивает муниципалитету арендную плату за землю под строительство. Как отразить арендные платежи в бухгалтерском и налоговом учете? Включается ли арендная плата в состав счета 08 «Внеоборотные активы»?

Кроме того, на данном земельном участке, по которому уплачивается арендная плата, зарегистрирован построенный нами объект незавершенного строительства со степенью готовности объекта 10% (свидетельство о государственной регистрации права от марта 2015 г., вид права – собственность). Как отразить принятие к учету объекта незавершенного строительства в бухгалтерском и налоговом учете? Следует ли оплачивать земельный налог и налог на имущество?

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).

Фактическими затратами на приобретение основных средств являются, в частности, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.

П. 4.1 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н, установлено, что к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие).

Незавершенные капитальные вложения отражаются в бухгалтерском балансе по фактическим затратам, понесенным организацией.

Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

На субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

Сальдо по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражает величину вложений организации в незавершенное строительство.

По затратам, связанным со строительством и приобретением основных средств, аналитический учет по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» ведется по каждому строящемуся объекту основных средств.

По общему правилу, арендная плата за землю в бухгалтерском учете признается расходом по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н).

Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации утверждена постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1.

В Приложении № 8 к Методике приведен рекомендуемый перечень основных видов прочих работ и затрат, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства.

Так, в сметный расчет включается плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, которая определяется на основании расчета с учетом ставок за аренду земельного участка, устанавливаемых местной администрацией.

В п. 3.1.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Минфином РФ письмом от 30.12.1993 г. № 160, указано, что капитальные затраты, предусматриваемые в сметах, учитываются по их видам и отражаются на счете «Капитальные вложения» в размере фактических расходов по мере их производства или по договорной стоимости на основании оплаченных или принятых к оплате счетов сторонних организаций.

Минфин РФ в письме от 02.12.2011 г. № 14-06-19/310-19 разъяснил, что в соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 арендная плата за пользование земельными участками относится к расходам по обычным видам деятельности при условии, что эти расходы связаны с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, выполнением работ, оказанием услуг.

Вместе с тем, арендные платежи за земельный участок, предоставляемый на период проектирования и строительства, не являются расходами, направленными на получение доходов, так как связаны исключительно со строительством объекта основных средств.

Наряду с этим, если уплата арендных платежей производится за земельные участки, на которых выполняются строительные работы, плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, включается в сводный сметный расчет стоимости строительства.

Таким образом, расходы на оплату аренды земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства, учитываются в составе капитальных вложений.

Однако, после ввода объекта строительства в эксплуатацию расходы по аренде земли будут учитываться как расходы по обычным видам деятельности.

Для целей налогообложения в соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

В случае, если налогоплательщик применяет УСН с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость основных принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Следовательно, для целей налогообложения Вы будете учитывать арендные платежи за землю в том же порядке, что и в бухгалтерском учете.

Только после их фактической оплаты.

В письмах от 11.11.2011 г. № 03-03-06/1/749, от 20.05.2010 г. № 03-00-08/65 Минфин РФ подчеркнул, что расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства пропорционально доле занимаемой площади участка.

Поэтому арендную плату за землю Вы должны учитывать в первоначальной стоимости объектов незавершенного строительства отдельно по каждому объекту пропорционально доле занимаемого участка.

Пока у объектов не будет сформирована первоначальная стоимость, являющаяся основанием для принятия объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, арендная плата за землю будет учитываться на счете 08 по каждому объекту:

ДЕБЕТ 08   КРЕДИТ 76.

Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство.

Но для целей налогового учета расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию (п.п. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Следовательно, в налоговом учете расходы на сооружение объектов незавершенного строительства Вы сможете принять только после введения основных средств в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Налогоплательщики налога при УСН не освобождены от уплаты земельного налога.

Однако налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

А в п. 2 ст. 388 НК РФ прямо указано, что организации в отношении земельных участков, переданных им по договору аренды, не признаются налогоплательщиками земельного налога.

Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение УСН организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость).

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.

В каких случаях уплачивают налог на имущество организаций налогоплательщики налога при УСН, читайте в № 31 «А-Э» за 2015 г.

Но в любом случае объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2020 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru