Обеспечительный платеж по договору аренды

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Намерение заключить договор аренды, как правило, оформляется сторонами предварительным договором аренды.

В предварительном договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор перечисляет денежную сумму арендодателю в качестве обеспечения выполнения своих обязательств.

Ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные ст. 317.1 ГК РФ, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

На основании ст. 381.2 ГК РФ правила об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (ст. 334 ГК РФ).

Арендодатель

В силу п.п. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

В п.п. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ говорится о залоге или задатке.

При этом обеспечительный платеж не является в чистом виде ни тем, ни другим.

По мнению Минфина РФ, в силу общей правовой природы залога, задатка (ст. 334 ГК РФ) и обеспечительного платежа положения п.п. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ применяются также и к обеспечительному платежу.

Таким образом, при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в составе доходов не учитываются денежные суммы, переданные в обеспечение обязательств по основаниям, указанным в ст. 381.1 ГК РФ, а в составе расходов – возвращенные в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или в случае прекращения обеспеченного обязательства.

На основании п. 32 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога (письма Минфина РФ от 31.05.2016 г. № 03-03-06/1/31325, от 17.12.2015 г. № 03-11-06/2/73977, от 03.11.2015 г. № 03-03-06/2/63360).

Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Таким образом, сообщил Минфин РФ в письме от 22.06.2015 г. № 03-11-06/2/36071, при получении арендодателем от арендатора платежа (задатка) для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды у налогоплательщика-арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСН.

Согласно п.п. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), не освобождаемых от налогообложения НДС.

В связи с этим при получении налогоплательщиком суммы обеспечительного платежа в рамках договора, предусматривающего зачет данного платежа в счет оплаты реализуемых налогоплательщиком товаров (работ, услуг), не освобождаемых от налогообложения НДС, сумма обеспечительного платежа включается в налоговую базу по НДС (письмо Минфина РФ от 03.11.2015 г. № 03-03-06/2/63360).

П. 4 ст. 164 НК РФ установлено, что при получении денежных средств, связанных с оплатой товаров (работ, услуг), предусмотренных ст. 162 НК РФ, налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки 10 или 18% к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории РФ.

Поэтому при зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы арендодатель вправе принять НДС к вычету.

Арендодатель также вправе при расторжении предварительного договора аренды и возврате арендатору суммы обеспечительного депозита применить налоговый вычет по сумме НДС с обеспечительного депозита (постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 г. № КА-А40/16964-10).

Арендатор

Согласно п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ для целей налогообложения прибыли арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

При применении УСН расходы на арендные платежи за арендуемое имущество уменьшают полученные доходы (п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то данный платеж будет учтен в составе арендной платы, в счет которой он засчитан.

П. 1 ст. 41 НК РФ установлено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Поэтому при возврате обеспечительного платежа по окончании срока аренды данный платеж не учитывается для целей налогообложения.

Согласно п. 12 ст. 171 НК РФ у налогоплательщика НДС, перечислившего суммы оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав), суммы налога, предъявленные продавцом этих товаров (работ, услуг, имущественных прав) при получении таких сумм оплаты (частичной оплаты), подлежат вычетам.

При этом п. 9 ст. 172 НК РФ установлено, что указанные вычеты производятся в том числе на основании договора, предусматривающего перечисление сумм денежных средств, и документов, подтверждающих фактическое перечисление этих сумм.

Поэтому в случае зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы при получении счета-фактуры от арендодателя арендатор вправе принять авансовый НДС к вычету.

На основании п.п. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам (работам, услугам), в том числе по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, подлежат восстановлению в случае перечисления покупателем сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Восстановление сумм налога производится покупателем в том налоговом периоде, в котором суммы налога по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам подлежат вычету в порядке, установленном НК РФ, или в том налоговом периоде, в котором произошло изменение условий либо расторжение соответствующего договора и возврат соответствующих сумм оплаты, частичной оплаты, полученных налогоплательщиком в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Суммы налога, принятые к вычету в отношении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, подлежат восстановлению в размере налога, принятого налогоплательщиком к вычету по приобретенным им товарам (выполненным работам, оказанным услугам), переданным имущественным правам, в оплату которых подлежат зачету суммы ранее перечисленной оплаты, частичной оплаты согласно условиям договора (при наличии таких условий).

Следовательно, при зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы «авансовый» НДС подлежит восстановлению в налоговом периоде, в котором принят к вычету НДС с суммы арендной платы.

При возврате обеспечительного платежа НДС восстанавливается в периоде возврата.