Свежий номер: № 41 (78) – Октябрь 2021

Организация сдает квартиру в аренду

Статья в журнале: №11 (921) — Март 2010 , опубликовано 17.03.2010

Организация находится на УСН. В собственности организации есть квартира (6 комнат). Планируем использовать квартиру для сдачи ее части (3-х комнат) в долгосрочный (год и более) найм для проживания граждан. В ст. 346.26 НК РФ сказано, что налогообложение по ЕНВД применяется к виду деятельности по оказанию услуг по временному размещению и проживанию, а мы хотим заключить договора найма на длительный срок.
Разъясните, пожалуйста, какой вид налогообложения следует применить в этом случае – УСН или ЕНВД? Какой код по ОКВЭД? Если ЕНВД, то физическим показателем для расчета налоговой базы будет являться общая площадь квартиры или площадь сдаваемых внайм комнат?

Совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, признается жилищным фондом коммерческого использования (ст. 19 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с п.п. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ в отношении оказания услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров, применяется система налогообложения в виде ЕНВД (если она введена на территории соответствующего муниципального образования).
При этом под помещением для временного размещения и проживания понимается помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения) (ст. 346.27 НК РФ).
Плательщиком ЕНВД по указанным услугам выступает лицо, которое непосредственно предоставляет услуги по временному размещению и проживанию и заключает соответствующие договоры.
Глава 26.3 НК РФ не содержит определения услуг по временному размещению и проживанию.
При этом согласно п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса РФ место постоянного или преимущественного проживания гражданина является местом его жительства.
Аналогичное определение приведено в ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Местом жительства Закон № 5241-1 признает, в частности, жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
А местом пребывания – жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно.
Получается, что проживание гражданина в жилом помещении по договору найма или аренды может быть признано как местом жительства, так и местом временного проживания.
Следовательно, если налогоплательщик сдает принадлежащее ему жилое помещение или иной объект предоставления услуг по временному размещению и проживанию гражданам, при условии что данный объект не используется для преимущественного или постоянного проживания (не используется как место жительства) то, соответственно, он оказывает таким гражданам услуги по временному размещению и проживанию.
Если же места в соответствующих объектах передаются для преимущественного или постоянного проживания (используются как место жительства), то деятельность по передаче таких мест на единый налог на вмененный доход не переводится.
Традиционно в России место жительства определяется по месту прописки (регистрации).
Так в п. 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713, прямо указано, что гражданин обязан в течение 7 дней зарегистрироваться по месту жительства.
А граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны по истечении указанного срока зарегистрироваться по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, на срок, определенный по взаимному соглашению с собственниками жилых помещений.
Налоговики считают, что отсутствие регистрации по месту жительства гражданина и факт оплаты арендных платежей свидетельствуют о временном проживании граждан в арендуемых ими квартирах, поэтому имеются все основания полагать, что налогоплательщиком в данном случае осуществляется деятельность по временному размещению и проживанию граждан, являющаяся объектом налогообложения ЕНВД.
Однако по мнению ФАС Уральского округа, если правоотношения по предоставлению в наем квартиры гражданам носили длительный характер, то можно считать, что квартира передавалась в наем для постоянного проживания граждан.
Следовательно, действия налогоплательщика не могут быть квалифицированы как осуществление деятельности по оказанию услуг по временному размещению и проживанию граждан, что свидетельствует об отсутствии объекта налогообложения ЕНВД (постановление от 29.09.2009 г. № Ф09-7334/09-С2).
Таким образом, вопрос о режиме пребывания гражданина в арендованной квартире (а следовательно, о применении или неприменении ЕНВД) остается неопределенным и спорным.
Если Вы будете учитывать доходы от сдачи помещений в аренду в рамках УСН (учитывая длительный характер отношений), то нужно быть готовыми к возможным претензиям налоговиков. Однако в этом случае суд будет на Вашей стороне.
Если Вы не будете спорить с налоговиками и в отношении указанного вида деятельности будете уплачивать ЕНВД, то вопрос об определении площади помещений также доставит Вам много хлопот.
Ст. 346.27 НК РФ установлено, что общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов).
При определении общей площади помещений для временного размещения и проживания объектов гостиничного типа (гостиниц, кемпингов, общежитий и других объектов) не учитывается площадь помещений общего пользования проживающих (холлов, коридоров, вестибюлей на этажах, межэтажных лестниц, общих санузлов, саун и душевых комнат, помещений ресторанов, баров, столовых и других помещений), а также площадь административно-хозяйственных помещений.
В отношении квартир такое правило не установлено.
ФНС РФ считает, что коттедж, например, не является объектом гостиничного типа, поэтому при исчислении налоговой базы по ЕНВД налогоплательщики, оказывающие услуги по временному размещению и проживанию, учитывают общую площадь помещений данного объекта, фактическая величина которого указана в договоре найма (аренды) (письмо от 25.06.2009 г. № ШС-22-3/507@).
В отношении определения площади квартиры Минфин, напомнив, что для расчета ЕНВД в отношении предпринимательской деятельности, связанной с оказанием услуг по временному размещению и проживанию физических лиц, используется физический показатель «общая площадь помещения для временного размещения и проживания (в квадратных метрах)», указал, что нужно учитывать всю площадь квартиры, а не только жилую площадь (письмо от 05.05.2009 г. № 03-11-06/3/125).
Учитывать площадь только комнат Вы могли бы, если бы Вы сдавали в аренду принадлежащие Вам на праве собственности именно комнаты в коммунальной квартире.
Но поскольку Вы владеете всей квартирой, с большой долей вероятности можно утверждать, что в качестве физического показателя будет учтена вся площадь квартиры, а не площадь трех комнат.
В отношении деятельности по сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества применяется код ОКВЭД 70.20.1.
Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru