Передача помещения во временное пользование

Тематики: Хозяйственная деятельность

1. Предприниматель при переходе на ООО по реализации алкогольной продукции становится директором ООО, но также остается и индивидуальным предпринимателем. Площади магазинов принадлежат индивидуальному предпринимателю, поэтому площади под реализацию винно-водочных изделий он будет сдавать в аренду ООО, будет заключен договор. Причем индивидуальный предприниматель и директор ООО – одно и то же лицо. Возможна ли сдача помещения в аренду безвозмездно, или нужна хоть небольшая, но плата за помещение?

Какая отчетность по аренде должна сдаваться в этом случае в налоговую инспекцию (кроме ЕНВД, ООО находится на УСН (доходы минус расходы), индивидуальный предприниматель находится на УСН – доходы)?

(г. Карпинск)

2. Физическое лицо является одновременно предпринимателем и директором ООО. Предприниматель осуществляет розничную торговлю продовольственными товарами, ООО – розничную торговлю алкогольными напитками. Вся торговая деятельность осуществляется в одном помещении. ООО торгует алкогольными напитками в отдельном зале, площадь которого 55 кв. м. Площадь торгового зала у предпринимателя – 151 кв.м.

Надо ли заключать договор аренды ООО с предпринимателем? Какая система налогообложения?

(р.п. Тугулым)

Поскольку авторов обоих писем интересует вопрос о передаче помещения, принадлежащего индивидуальному предпринимателю, во временное пользование организации, директором которой является этот же индивидуальный предприниматель – собственник помещения, данную проблему мы рассмотрим в первую очередь.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона РФ от 22.11.1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» организации, осуществляющие в городах розничную продажу алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 15 процентов объема готовой продукции, должны иметь для таких целей стационарные торговые и складские помещения общей площадью не менее 50 квадратных метров.

Следовательно, необходимо оформить право пользования ООО помещениями, принадлежащими индивидуальному предпринимателю.

Для этого на практике используются договор аренды или договор безвозмездного пользования.

Согласно ст. 660 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

То есть пользование передаваемым в аренду имуществом может быть только платным.

Размер арендной платы устанавливается соглашением сторон договора и может быть любым.

В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

То есть ссудополучатель, в отличие от арендатора, не обязан вносить плату за пользование имуществом.

Однако в этом случае ссудополучатель (ООО) получает доход, подлежащий налогообложению.

Такой вывод сделал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 г. № 98. Суд решил, что, получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования этим имуществом. А для целей налогообложения прибыли (а значит, и при применении УСН) доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав признается внереализационным доходом.

При этом оценка величины дохода осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, то есть исходя из рыночной цены аренды сходного имущества. На это указал Минфин РФ в письме от 19.04.2006 г. № 03-03-04/1/359.

В случае неуплаты или неполной уплаты налога с суммы полученного внереализационного дохода налоговые органы могут вынести решение о доначислении налога и пени и привлечь налогоплательщика к налоговой ответственности.

В настоящий момент законодательство и арбитражная практика не дают однозначного ответа на вопрос о том, подлежат ли у плательщиков ЕНВД отдельному учету и налогообложению по общей или упрощенной системе налогообложения доходы в виде безвозмездно полученного имущества и имущественных прав (об этом мы подробно писали в номере № 22 за 2006 г. на стр. 38).

Поэтому даже если в арендуемом помещении ООО будет осуществлять только деятельность, переведенную на уплату ЕНВД, во избежание возможных споров с налоговыми органами лучше заключить договор аренды помещения, в котором можно установить минимальный размер арендной платы.

Как следует из вопросов, в обеих ситуациях директором организации – арендатора и индивидуальным предпринимателем – арендодателем является одно и то же лицо.

Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В соответствии с п.п. 1 п. 3 ст. 40 Федерального закона РФ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и заключает сделки.

То есть при заключении договора аренды подписывать договор от имени обеих сторон будет одно и то же лицо, но как индивидуальный предприниматель он будет действовать от имени физического лица, а как директор – от имени юридического лица – ООО.

Законодательство никак не ограничивает предпринимательскую деятельность руководителя ООО, поэтому заключение такого договора не противоречит закону.

При этом необходимо учитывать то, что ООО и предприниматель могут быть признаны взаимозависимыми лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.

В п. 1 ст. 20 НК РФ приведен также перечень ситуаций, когда лица могут быть признаны взаимозависимыми.

Рассматриваемая ситуация прямо не указана в данном перечне, однако суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 20 НК РФ).

То есть индивидуальный предприниматель и ООО могут быть признаны взаимозависимыми лицами, но только на основании судебного решения.

Заключение сделки между взаимозависимыми лицами в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 40 НК РФ является одним из оснований, при наличии которых налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам.

Если в результате такой проверки будет выявлено отклонение установленного сторонами размера арендной платы более чем на 20 процентов от рыночной цены аренды аналогичного имущества, то налоговые органы на основании п. 3 ст. 40 НК РФ могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из рыночных цен на соответствующие товары, работы, услуги.

Поэтому единственным вариантом, который сможет гарантировать отсутствие проблем с налоговыми органами, является заключение договора аренды с указанием в нем суммы арендной платы, размер которой может быть ниже рыночного, но не более чем на 20 процентов.

В соответствии с п.п. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ под ЕНВД подпадает предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей.

В обеих ситуациях индивидуальный предприниматель сдает в аренду площади объектов торговли, имеющих торговые залы.

Следовательно, налогообложение деятельности индивидуального предпринимателя по передаче торговых помещений во временное владение и (или) пользование производится по общей или упрощенной системе налогообложения по выбору индивидуального предпринимателя.

Отметим, что какой-либо специальной отчетности по договору аренды не существует.

Теперь рассмотрим проблемы налогообложения по каждому из вопросов читателей в отдельности.

1. Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде ЕНВД применяется в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 квадратных метров по каждому объекту организации торговли.

То есть если ООО осуществляет продажу алкогольной продукции в помещении с площадью торгового зала не более 150 квадратных метров, то деятельность ООО по розничной торговле алкогольной продукцией переводится на уплату ЕНВД.

Как следует из Вашего письма, ООО осуществляет разные виды предпринимательской деятельности, как переведенные на уплату ЕНВД, так и облагаемые единым налогом по УСН (доходы минус расходы).

Значит, в соответствии с п. 7 ст. 346.26 НК РФ ООО обязано вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению ЕНВД, и предпринимательской деятельности, в отношении которой ООО уплачивает налоги в соответствии с упрощенной системой налогообложения.

Поэтому если арендуемое помещение используется ООО только для ведения деятельности, переведенной на уплату ЕНВД, то расходы в виде арендной платы не будут учитываться при исчислении налоговой базы по единому налогу при УСН.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 346.29 НК РФ налоговой базой для исчисления суммы ЕНВД признается величина вмененного дохода, расходы ООО в виде арендной платы в этом случае не будут влиять на размер налоговой базы по ЕНВД.

Если в арендуемом помещении ООО осуществляет разные виды деятельности, как переведенные на уплату ЕНВД, так и облагаемые единым налогом при УСН, то согласно п. 8 ст. 346.18 НК РФ расходы в виде арендных платежей будут уменьшать налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в размере, пропорциональном доле доходов, полученных от осуществления деятельности, облагаемой единым налогом при УСН, в общем объеме доходов от осуществления всех видов деятельности в арендуемом помещении.

Если в арендуемом помещении ООО осуществляет только виды деятельности, облагаемые единым налогом по упрощенной системе налогообложения, то расходы в виде арендных платежей в полной сумме будут уменьшать налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК.

Полученная арендодателем – индивидуальным предпринимателем арендная плата является для него доходом, увеличивающим налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п. 1 ст. 249 НК РФ или п. 4 ст. 250 НК РФ и п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

2. Поскольку в Вашей ситуации розничная торговля ООО алкогольными напитками осуществляется в помещении с площадью торгового зала 55 кв.м, то есть менее 150 кв. м, то в соответствии с п.п. 6 п. 1 ст. 346.26 НК РФ данная деятельность переводится на уплату ЕНВД.

Если ООО занимается только этим видом деятельности, то, как мы отмечали выше, расходы ООО в виде арендной платы не будут влиять на размер налоговой базы по ЕНВД.

Если в арендуемом помещении ООО помимо деятельности, переведенной на уплату ЕНВД, осуществляет иные виды деятельности, в отношении которых оно уплачивает налоги в соответствии с общим или упрощенным режимом налогообложения, то, как и в рассмотренной ситуации из первого вопроса, расходы в виде арендной платы будут в пропорциональном размере уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций на основании п.п. 10
п. 1 ст. 264 НК РФ или налоговую базу по единому налогу при УСН (в случае если применяется объект налогообложения «доходы минус расходы») на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

В том случае, если в отношении прочих видов деятельности Вами будет выбрана упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы», то расходы ООО в виде арендной платы не будут влиять на размер налоговой базы не только по ЕНВД, но и по единому налогу при УСН.

Индивидуальный предприниматель осуществляет торговлю продовольственными товарами в помещении с площадью торгового зала 151 кв.м.

Значит, деятельность индивидуального предпринимателя по торговле продовольственными товарами в этом помещении, как и деятельность по передаче отдельного торгового зала в аренду ООО, подлежит налогообложению по общей или упрощенной системе налогообложения по выбору индивидуального предпринимателя.

Если деятельность индивидуального предпринимателя облагается налогами по общей системе налогообложения, то полученная им арендная плата будет являться для него доходом, увеличивающим налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на основании п. 1 ст. 210 НК РФ.

При применении УСН (вне зависимости от выбранного объекта налогообложения) полученная предпринимателем арендная плата будет являться для него доходом, увеличивающим налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п. 1 ст. 249 НК РФ или п. 4 ст. 250 НК РФ и п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Передача помещения во временное пользование

Еще по теме: