Перенаём и субаренда земельных участков, полученных по результатам торгов
П. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов.
Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично (если иное не установлено законом).
Указанная норма закона вступила в действие 1 июня 2015 года.
В связи с вышеуказанной нормой Росреестр в Письме № 14-6768-ТГ/22 от 08.08.2022 разъяснил вопросы:
– о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов (перенаём),
– о возможности передачи такого участка в субаренду (поднаём).
Обратите внимание, что перенаём – это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, то есть это полное выбытие из арендных отношений прежнего арендатора и замена его новым.
При поднайме (субаренде) передаются не права и обязанности, а само арендованное имущество.
В отношении перенайма
Учитывая ст. 4 ГК РФ, устанавливающую положение о том, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, и мнение судов (в том числе Верховного Суда РФ, например, определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 № 299-ПЭК20) Росреестр делает вывод о возможной передаче арендаторами прав и обязанностей (перенайме) по договорам аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенным до 01.06.2015, в том числе по результатам торгов.
Передача арендаторами — победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенным после 01.06.2015, не согласуется с действующим законодательством (см. также определение Верховного Суда РФ от 20.05.2022 № 308-ЭС22-2357).
Исключение составляют случаи передачи арендатором — победителем торгов своих прав и обязанностей по договору аренды такого участка при отчуждении им принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся предметом такого договора аренды.
В данном случае следует учитывать:
– соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)),
– положений, согласно которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ),
– норму, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается с собственником здания, сооружения, расположенного на этом земельном участке (п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК).
В отношении поднайма (субаренды)
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Исходя из буквального прочтения п. 7 ст. 448 ГК РФ Росреестр делает вывод, что запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду.
Следует отметить, что данная позиция Росреестра согласована с ФАС РФ (письмо от 22.07.2022 № ГМ/69864/22).
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!