Перевод жилого помещения в нежилое. Все ли требования законны?

Тематики: Хозяйственная деятельность

Купленную квартиру (цокольный этаж жилого дома) предприниматель переоборудует под офис. Вся перепланировка заключается в устройстве входа (в проеме одного из окон), переносе одного радиатора отопления, переносе и сносе ненесущей перегородки, заделке входа из квартиры в подъезд.

При согласовании разработанного проекта в Роспотребнадзоре мы получили письмо от филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» о необходимости представить недостающую документацию в соответствии со СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».

Вправе ли ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» навязывать заключение Договора на выполнение услуг по проведению санитарно-эпидемиологических экспертиз? Распространяется ли действие СНиП 11-01-95 на проектирование перевода жилых помещений в нежилые?

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом РФ.

Ст. 22 ЖК РФ установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Перечень документов, которые должен представить собственник помещения, установлен п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень является закрытым.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Заявителю должна быть выдана расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Не позднее чем через 45 дней после представления вышеназванных документов должно быть принято решение о переводе или об отказе от перевода помещения.

А не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения соответствующий документ (уведомление о переводе (отказа в переводе) жилого помещения в нежилое помещение) должен быть выдан заявителю.

При этом в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения в уведомлении должно содержаться требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Если для использования помещения в качестве нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, уведомление является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ.

Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения.

Ст. 25 ЖК РФ установлено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

П. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, установлено, что перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

А переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Поэтому в Вашем случае происходит и переоборудование и перепланировка жилого помещения.

Поэтому Вы должны представить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95) устанавливает порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации и предназначена для применения заказчиками (инвесторами), органами государственного управления и надзора, предприятиями, организациями, объединениями, иными юридическими и физическими лицами — участниками инвестиционного процесса.

При этом понятие строительство включает новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение.

Следовательно, СНиП 11-01-95 распространяется на проектную документацию по реконструкции жилого помещения.

Однако СНиП 11-01-95 – общий и для строительства и для реконструкции.

Ваши чиновники потребовали от Вас представления всех документов, перечисленных в п. 4.2 СНиП, для проекта на строительство объектов жилищно-гражданского назначения.

Понятно, что большая часть этих разделов нужна именно для строительства, а не для переоборудования одной квартиры.

Но это нам с Вами понятно, а у чиновников есть циркуляр, который они используют, не вдаваясь в суть дела и в детали.

Решить проблему с такими чиновниками Вам придется самостоятельно.

В отношении «навязываемых» услуг нужно учитывать следующее.

Гражданское законодательство гарантирует свободу договора.

Далее. П. 4.2 СНиП 11-01-95 не установлено требование о наличии санитарно-эпидемиологического заключения в составе проектной документации.

Не установлено требование о таком заключении и ст. 26 ЖК РФ, в которой приведен перечень документов, представляемых заявителем для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Жилищный кодекс, установивший запрет на требование других документов, кроме перечисленных в ст. 26 ЖК РФ, вступил в силу с 1 марта 2005 года.

До этого времени органы местного самоуправления самостоятельно определяли перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое.

Так, например, в Положении «О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга», утвержденном решением Екатеринбургской городской Думы от 14.10.1997 г. № 26/10, было установлено обязательное представление заключения районного Центра санэпиднадзора о соответствии помещения санитарным нормам и требованиям для использования в целях нежилого помещения.

Однако со вступлением в силу ЖК РФ было принято новое Положение, в котором перечень документов был приведен в соответствие с Жилищным кодексом РФ.

В любом случае, местные органы самоуправления с 01.03.2005 г. должны действовать в строгом соответствии с Жилищным кодексом РФ.

А требования Центра гигиены на стадии принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое не соответствуют требованиям ЖК РФ.

Кроме того, п. 10 ст. 23 ЖК РФ прямо предусмотрено, что требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах, должны соблюдаться при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения.

Вот после перевода в рамках программы производственного контроля Вы и должны будете получать разные санитарно-эпидемиологические заключения. Причем, за плату.

Но это уже другая история.