Свежий номер: № 17–18 (54–55) – май 2021

Предприниматель приобретает недвижимость

Статья в журнале: №14 (874) — Апрель 2009 , опубликовано 08.04.2009

Вправе ли индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), включить в состав расходов понесенные ими затраты на приобретение недвижимого имущества (нежилых помещений, квартир), используемого для целей осуществления предпринимательской деятельности?

Какой документ должен быть отражен в Книге учета доходов и расходов в разделе «Расходы» для отражения затрат на приобретение объекта недвижимости? Достаточно ли предпринимателю для подтверждения факта оплаты, если в договоре купли-продажи прописано, что деньги за данный объект продавцом получены в определенной сумме?

Для целей главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Ст. 257 НК РФ установлено, что под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 20 000 рублей.

А амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей (ст. 256 НК РФ).

Согласно ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения по налогу при УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН, а также расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенные в период применения УСН, учитываются для целей исчисления единого налога с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Таким образом, одним из условий признания расходов на приобретение недвижимости является ввод недвижимости в эксплуатацию.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Ввод здания в эксплуатацию оформляется Актом о приеме-передаче объекта основных средств по форме № ОС-1а, утвержденной постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 г. № 7.

Кроме того, поскольку право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то для признания расходов на приобретение недвижимости Вам необходимо подать документы на государственную регистрацию права собственности на эту недвижимость.

В случае, если налогоплательщик применяет упрощенную систему налогообложения с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость основных средств принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.

Определение сроков полезного использования основных средств осуществляется на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы.

При этом данное правило распространяется и на индивидуальных предпринимателей несмотря на то, что предприниматели не ведут бухгалтерский учет.

В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:

– суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;

– суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

– суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

– таможенные пошлины и таможенные сборы;

– невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

– вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Поскольку индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не признаются налогоплательщиками НДС, то суммы НДС, предъявленные продавцами, учитываются в стоимости основных средств (п.п. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Расходы на приобретение основных средств, как и все другие расходы, при применении УСН признаются по кассовому методу – после их фактической оплаты.

Причем данные расходы отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (п.п. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Расходы на приобретение основных средств, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу за отчетный (налоговый) период, отражаются в разделе II Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения.

За 2008 год – в Книге… по форме, утвержденной приказом Минфина РФ от 30.12.2005 г. № 167н, в 2009 году – по форме, утвержденной приказом Минфина РФ от 31.12.2008 г. № 154н.

В графе 3 указываются число, месяц и год оплаты объекта основных средств на основании первичных документов (платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, иные документы, подтверждающие факт оплаты).

ФНС РФ в письме от 25.10.2005 г. № 04-2-02/445@ указала, что когда сторонами сделки по приобретению жилого дома или квартиры выступают физические лица и при этом в договоре купли-продажи жилого объекта отсутствует нотариально удостоверенная запись, подтверждающая факт получения продавцом денежных средств от покупателя, то документом, подтверждающим оплату покупателем приобретенного им жилого объекта, в частности, может являться расписка продавца, удостоверяющая передачу ему покупателем денежных средств.

Если в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры присутствует нотариально удостоверенная запись, подтверждающая факт получения продавцом денежных средств от покупателя при подписании договора купли-продажи, то данный договор может рассматриваться как документ, в котором нотариус, оформляющий сделку, удостоверяет передачу покупателем продавцу определенной денежной суммы за недвижимое имущество.

При отсутствии упомянутых выше расписки или нотариально удостоверенной записи сами по себе договор и передаточный акт документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств по договору, не являются.

Таким образом, учитывая позицию налоговиков, Вам следует взять расписку о получении от Вас денежных средств у продавца недвижимости, если он является физическим лицом.

Если продавец является юридическим лицом, то Вы либо перечисляете ему деньги платежным поручением, либо продавец при приеме от Вас наличных денег выдал Вам квитанцию к приходному кассовому ордеру или кассовый чек.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru