Свежий номер: № 17–18 (54–55) – май 2021

Предприниматель сдает внаем собственное жилое помещение

Статья в журнале: №36 (896) — Сентябрь 2009 , опубликовано 09.09.2009

Индивидуальный предприниматель, применяющий ОСН, приобрел квартиру в собственность в качестве физического лица (в документах отсутствует упоминание об ИП). В последующем квартира была сдана физическим лицам в аренду (за плату), позже – предпринимателю, с правом проживания в ней физических лиц (сотрудника предпринимателя с семьей) по договору найма, в котором нанимателем является индивидуальный предприниматель. Обязанность по оплате коммунальных платежей, энергоснабжения возложена на наймодателя. Договоры найма заключались на 11 месяцев, по истечении срока действия заключались новые на тот же срок и тех же условиях. До сдачи внаем квартиры ИП фактически осуществлял предпринимательскую деятельность по заявленным видам (по ОКВЭД): «Производство…», «Сдача внаем нежилого недвижимого имущества». Позже был заявлен дополнительный вид деятельности 70.20.1 «Сдача внаем жилого недвижимого имущества», в последующем квартира была сдана в аренду. Доходы от сдачи внаем учитывались в доходах ИП, коммунальные платежи по квартире – в расходах ИП (оплата коммунальных платежей – обязанность наймодателя по договору найма).

Правомерно ли применение ОСН при осуществлении деятельности по сдаче внаем жилого недвижимого имущества или указанный вид деятельности подлежит обложению ЕНВД? Если квартира в последующем будет продана, то доход, полученный налогоплательщиком от реализации имущества, будет являться доходом от предпринимательской деятельности или это доход физического лица? Вправе ли я воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже? Расходы на приобретение квартиры ИП ранее не учтены. В отношении налога на имущество: от ИФНС по месту нахождения имущества (г. Екатеринбург) требования не получали, соответственно налог на имущество не уплачивали.

В соответствии с п.п. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход может применяться в отношении оказания услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров.

Согласно ст. 346.27 НК РФ под помещением для временного размещения и проживания понимается помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения).

Минфин РФ в письме от 05.05.2009 г. № 03-11-09/163 разъяснил, что налогоплательщиком ЕНВД может быть признан собственник помещения или арендатор помещения, использующий помещение для оказания услуг по временному размещению и проживанию физических лиц.

В то же время если в договоре с предпринимателем указано, что размещаться в квартире будут именно физические лица, то даже если договор заключен с индивидуальным предпринимателем, на уплату ЕНВД переводится наймодатель (письма Минфина РФ от 22.11.2007 г. № 03-11-04/3/458, от 13.02.2008 г. № 03-11-04/3/67).

П.п. «о» п. 2 ст. 5 Федерального закона РФ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлено, что в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся такие сведения об индивидуальном предпринимателе, как коды по ОКВЭД.

ФНС РФ письмом от 26.09.2005 г. № ВЕ-6-09/795@ сообщила, что законодательством о государственной регистрации не предусмотрена обязанность в отношении индивидуальных предпринимателей представлять в регистрирующий орган сведения о видах экономической деятельности (код по ОКВЭД, наименование вида деятельности) в случае их отсутствия в ЕГРИП.

Кроме того, законодательством не установлена обязанность по сообщению индивидуальными предпринимателями в регистрирующий орган сведений о кодах по ОКВЭД в случае их изменения.

Следовательно, если в ЕГРИП не указан какой-либо вид деятельности, это не означает, что индивидуальный предприниматель не вправе заниматься иными видами деятельности, не указанными в ЕГРИП.

Однако по мнению Минфина РФ, в случае если в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей у индивидуального предпринимателя не был указан вид деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества», то доходы, полученные таким налогоплательщиком от сдачи внаем квартиры, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ, а не ЕНВД (письмо от 04.10.2007 г. № 03-11-05/236).

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что когда Вы сдавали квартиру внаем физическим лицам и предпринимателю до внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРИП (о новом виде деятельности), доходы от сдачи квартиры внаем подлежали налогообложению НДФЛ.

После внесения в ЕГРИП сведений о новом виде деятельности – сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества – доходы от сдачи внаем физическим лицам квартиры подлежат налогообложению единым налогом на вмененный доход.

Таким образом, получается, что в течение определенного периода Вы ошибочно применяли общую систему налогообложения в отношении указанного вида деятельности вместо ЕНВД.

В связи с этим возникают определенные налоговые последствия.

Конституционный Суд РФ в Определении от 16.01.2009 г. № 146-О-О указал, что при применении упрощенной системы налогообложения и системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности уплаченные налоги поступают в бюджеты разных уровней.

Несмотря на то, что бюджетная система Российской Федера­ции является единой, бюджеты разных уровней самостоятельны, а доходы, расходы и источники финансирования дефицитов бюджетов между бюджетами бюджетной системы Российской Феде­рации разграничиваются.

Следовательно, при ошибочном применении упрощенной системы налогообложения вместо системы налогообложения в виде уплаты единого налога на вмененный доход бюджетной системе наносится ущерб, что делает необходимым взыскание налоговых санкций за неуплату единого налога на вмененный доход и непредставление по нему налоговых деклараций.

И хотя речь здесь идет об УСН, данный вывод Суда применим и к общей системе налогообложения.

Таким образом, к Вам могут применить меры ответственности за налоговые правонарушения по ст. 119 НК РФ и ст. 122 НК РФ.

Согласно ст. 119 НК РФ непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия) согласно ст. 122 НК РФ влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

Эти же деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

При этом Конституционный Суд отметил, что правоприменительные органы вправе принять во внимание все обстоятельства дела, в том числе добросовестное заблуждение налогоплательщика в отношении правильности выбора или обязанности применения того или иного режима налогообложения, что позволяет назначить наказание, соразмерное налоговому правонарушению.

Ошибочно уплаченные налоги при применении общей системы налогообложения можно вернуть в течение трех лет со дня их уплаты на основании соответствующего заявления (п. 7 ст. 78 НК РФ).

Вопрос о том, вправе ли индивидуальный предприниматель воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при продаже принадлежащего ему на праве собственности помещения, до сих пор является спорным.

Причем единого мнения нет как у контролирующих органов, так и у судов.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При этом указанные положения не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

В письме от 11.01.2009 г. № 03-04-05-01/2 Минфин РФ высказал следующую точку зрения.

Индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, только в том случае, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности.

Учитывая эту позицию чиновников и то обстоятельство, что расходы на приобретение квартиры Вы не учитывали при налогообложении доходов, связанных с предпринимательской деятельностью, Вы вправе получить имущественный налоговый вычет.

Однако Минфин переменчив, как погода.

И в более позднем письме (от 06.07.2009 г. № 03-04-05-01/531) чиновники заявили, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного индивидуальным предпринимателем и использованного им в целях осуществления предпринимательской деятельности, должны учитываться в составе доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности независимо от того, что расходы на приобретение помещения не учитывались при УСН.

При этом имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц не предоставляется.

УФНС по г. Москве имеет свою точку зрения.

Если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продал его, то доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, не учитываются для целей исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.

На основании п.п. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК РФ доход от продажи недвижимого имущества, полученный физическим лицом, является объектом налогообложения НДФЛ и согласно нормам главы 23 НК РФ предприниматель имеет право в этом случае на использование имущественного налогового вычета (письмо от 08.09.2008 г. № 28-10/085811@).

У арбитражных судов также разное понимание данной проблемы.

Одни суды поддерживают позицию Минфина (последнюю) и заявляют, что индивидуальные предприниматели вправе использовать имущественный налоговый вычет в тех случаях, когда они получают доход от продажи имущества не в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Согласно п. 14 Порядка учета доходов, расходов и хозяйственных операций, утвержденного приказом Минфина РФ от 13.08.1992 г. № 86н/БГ-3-04/430, в доход предпринимателя включаются все поступления от реализации товаров, выполнения работ и оказания услуг, а также суммы, полученные от реализации имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности.

Если помещение приобретено и использовалось предпринимателем не для личных целей как физического лица, а в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли, то права на вычет у предпринимателя нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 г. № А42-6341/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2009 г. № Ф03-3008/2009).

Другие суды указывают, что если лицами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, доход получен не от предпринимательской деятельности, а от продажи принадлежащего имущества, исчисление и уплату налога на доходы такие лица осуществляют не как индивидуальные предприниматели, а как физические лица – исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

Следовательно, возникает и право на имущественный налоговый вычет (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 г. № Ф04-6195/2008(13270-А70-29), ФАС Центрального округа от 17.06.2009 г. № А62-3227/2008).

Своя логика рассуждений у ФАС Уральского округа.

В постановлении от 18.03.2008 г. № Ф09-11491/07-С2 уральские судьи отметили, что имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.

Само по себе наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как сдача в наем собственного имущества, не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Поэтому налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ или уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Кроме того, поскольку предприниматель представляет в налоговый орган налоговую декларацию по форме № 3-НДФЛ, где указываются доходы не только от предпринимательской деятельности для цели обложения НДФЛ, спорный вопрос не имеет правового значения.

В постановлении от 16.04.2009 г. № Ф09-2099/09-С2 ФАС Уральского округа не согласился с мнением налогового органа о том, что налогоплательщиком необоснованно применен налоговый вычет, поскольку реализованные им помещения использовались им в предпринимательской деятельности.

В качестве контраргумента суд указал, что сделка предпринимателя по реализации недвижимого имущества имела разовый характер и не направлена на систематическое получение при­были.

А по мнению ФАС Западно-Сибирского округа, определяющим моментом в споре является статус продавца недвижимости.

То есть если продажа имущества произведена от имени физического лица, а не от имени предпринимателя, то возникает право на вычет (постановление от 28.10.2008 г. № Ф04-6195/2008(13270-А70-29)).

Таким образом, учитывая позицию чиновников и судов, можно предположить, что свое право на получение имущественного налогового вычета Вам придется отстаивать в суде.

Теперь что касается налога на имущество физических лиц.

В соответствии со ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» исчисление налога производится налоговыми органами.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа.

Согласно п. 4 ст. 57 НК РФ в случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления.

Минфин РФ в письме от 02.12.2008 г. № 03-05-04-02/71 указал, что до дня получения указанным физическим лицом налогового уведомления по налогу у него не возникает обязанность по уплате этого налога.

П. 10 ст. 5 Закона № 2003-1 установлено, что лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три предыдущих года.

Следовательно, уплатить налог на имущество Вы должны только при получении уведомления от налогового органа.

Если Вы не получали уведомления, допустим, в течение 5 лет, то при получении уведомления Вы заплатите налог не за пять лет, а только за три предыдущих года.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru