При продаже нежилого помещения правило минимального срока не действует
В 2020 году два физических лица приобрели в собственность нежилое помещение. Первый собственник – физическое лицо, никак не использовал помещение. Второй собственник – индивидуальный предприниматель, использовал помещение в предпринимательской деятельности (техобслуживание автомобилей, шиномонтаж).
В 2024 году они приняли решение продать помещение.
Каков порядок обложения доходов от реализации помещения будет у каждого собственника?
Этот вопрос разъяснили специалисты ООО «Интерком—Аудит Екатеринбург».
По общему правилу физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением отдельных случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению (подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ, далее – НК РФ).
Так, в соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые от продажи недвижимости, освобождаются от налогообложения при условии, что такая недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества – пяти лет и более.
При этом минимальный срок может составлять три года, если право собственности на недвижимое имущество получено:
- физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- если в собственности у гражданина (включая совместную собственность супругов) на дату госрегистрации перехода права собственности на проданное имущество не находится иного жилого помещения. При применении данного условия не учитывается недвижимое имущество, приобретенное данным лицом или его супругом (супругой) в течение 90 дней до даты госрегистрации права собственности на проданное имущество.
Для иного имущества (гараж, автомобиль и т.д.) минимальный срок владения составляет три года.
Учитывая изложенное, доход, полученный от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежит обложению НДФЛ.
Налогообложение второго собственника
Следовательно, продажа доли в имуществе вторым собственником облагается в рамках того режима налогообложения, который использует ИП, либо НДФЛ, если ИП использует общий режим налогообложения.
Налогообложение первого собственника
Что касается налогообложения при продаже доли в имуществе первым собственником, то эта сделка подлежит налогообложению НДФЛ в связи со следующим.
Из вопроса следует, что первый собственник никак не использовал помещение, а второй собственник использовал свою долю и долю первого собственника в недвижимом имуществе.
Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности) или без определения таких долей (совместной собственности).
Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Использование части имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех ее участников противоречит этой норме.
Соответственно, определяющее значение в указанных случаях имеет характер использования имущества.
При этом НК РФ не содержит пояснений, что подразумевается под имуществом, используемым в предпринимательской деятельности.
Как разъясняет Верховный Суд в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период сделок.
Например, Определением Верховного Суда РФ от 24.05.2016 № 302-КГ16-5502 по делу № А74-3836/2015 были подтверждены выводы нижестоящих арбитражных судов, установивших, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам не было предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью; предприниматель передал спорное нежилое помещение в безвозмездное пользование некоммерческому партнерству (где предприниматель и его супруга являлись учредителями), и названное взаимозависимое лицо сдавало помещение в аренду для оказания платных услуг.
Подводя итог по поводу налогообложения первого собственника, из вышеизложенного следует, что, в случае если помещение использовалось в предпринимательской деятельности, а также учитывая статус объекта недвижимости (нежилое), физическое лицо является плательщиком НДФЛ. В противном случае велика вероятность возникновения спора с налоговыми органами.
Все права на материалы защищены, многие статьи на нашем
сайте находятся в закрытом доступе.
Предлагаем зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы продолжить чтение.
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Ваша подписка закончилась {{this.$store.state.user.subscribe_end}}.
Продлите подписку чтобы получить доступ к журналу.
Изменения в законодательстве происходят каждый день!
Не попадите под штрафы и налоговые проверки!
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться.