Применение имущественных налоговых вычетов при покупке и продаже квартиры

Работник приобрел квартиру впервые в другом регионе в феврале 2016 г. за 1 250 000 руб. В декабре 2017 г. он ее продает ниже покупной стоимости – за 1 150 000 руб. и покупает снова квартиру там же в феврале 2018 г. за 2 150 000 руб.
Налоговый вычет за первую квартиру не заявлялся.
Можно ли заявить налоговый вычет в ИФНС за первую квартиру (в 2018 г.) и оставшуюся сумму 750 000 руб. за вторую квартиру (в 2019 г.)? Возникает ли налогооблагаемый доход от продажи первой квартиры для 3-НДФЛ и в какой сумме?

Согласно п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

– имущественный налоговый вычет при продаже имущества (п.п. 1);

– имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.п. 3).

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при продаже имущества предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

П. 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Следовательно, доход работника от продажи первой квартиры облагается НДФЛ в общеустановленном порядке.

В соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Поэтому, чтобы определить сумму налогооблагаемого дохода от продажи квартиры, нужно сопоставить сумму дохода от продажи, указанную в договоре купли-продажи, и сумму, определяемую как кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 г. (если госрегистрация перехода права собственности была произведена в декабре 2017 г.), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

Если рассчитанная таким образом сумма окажется выше, чем определенная договором купли-продажи, то налог исчисляется с данной суммы.

При этом в случае, если кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не применяются, и сумма НДФЛ рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Предположим, что доход от продажи квартиры учитывается в сумме, указанной в договоре купли-продажи (1 150 000 руб.).

Работник использует налоговый вычет в предельной сумме 1 млн руб.

Сумма налогооблагаемого дохода – 150 000 руб. (1 150 000 – 1 000 000).

Сумма НДФЛ, подлежащего уплате в бюджет – 19 500 руб. (150 000 руб. × 13%).

Согласно п. 11 ст. 220 НК РФ повторное предоставление налоговых вычетов при приобретении и продаже квартиры не допускается.

Следовательно, имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику только один раз (письмо Минфина РФ от 15.09.2017 г. № 03-04-05/59630).

Имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, указанного в п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не превышающем 2 000 000 рублей.

Налогоплательщик имеет право по своему усмотрению решать, в отношении какого из объектов недвижимости он будет использовать имущественный налоговый вычет при покупке квартир.

Поэтому в Вашей ситуации работник вправе заявить вычет по любой из приобретенных им квартир.

При этом, считают чиновники, имущественный налоговый вычет может быть получен налогоплательщиком по доходам за год приобретения квартиры и последующие годы независимо от факта последующей продажи квартиры (письма Минфина РФ от 08.06.2012 г. № 03-04-05/5-704, от 08.10.2012 г. № ЕД-4-3/16925@).

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы (2 млн руб.), остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

Поскольку получение имущественного налогового вычета является правом, а не обязанностью налогоплательщика, то при приобретении первой квартиры в 2016 году работник имел право не получать имущественный налоговый вычет.

Таким образом, налогоплательщик вправе воспользоваться сначала вычетом по первой квартире в размере фактических расходов на ее приобретение (1 250 000 руб.).

Оставшуюся часть предельной суммы вычета (750 000 руб.) налогоплательщик вправе использовать в отношении второй квартиры.

При этом запрет на использование вычета только один раз не будет нарушен, поскольку работник использует не новый вычет, а остаток предыдущего вычета.