Приобретение и продажа квартиры при УСН

Тематики: УСН

С организацией, применяющей УСН (доходы), контрагент хочет рассчитаться квартирой в счет оплаты за выполненные работы.

Может ли организация потом реализовать эту квартиру физическому лицу? Как правильно оформить эти сделки, какие налоги придется заплатить с дохода при продаже квартиры физическому лицу?

Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В Вашем случае речь идет именно о предоставлении отступного: вместо того, чтобы исполнить надлежащим образом свое обязательство по уплате денежных средств, Ваш контрагент предоставляет Вам отступное, а именно – передает имущество (квартиру).

Цель соглашения об отступном – это погашение первоначального обязательства без создания новых обязательств.

Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 21.12.2005 г. № 102 подчеркнул, что из смысла ст. 409 ГК РФ следует, что соглашение об отступном не прекращает обязательства.

Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному данной статьей ГК РФ, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного.

Форма соглашения об отступном законодательством не регламентирована.

Как правило, соглашение об отступном заключается в той же форме, что и основной договор.

В Вашем случае должник не смог исполнить свое обязательство перед Вами по оплате.

Вы договорились, что обязательство должника прекращается в случае предоставления им недвижимого имуществе вместо уплаты денег.

Это и есть предоставление отступного.

То есть должник погашает свою задолженность перед Вами по уплате денег не посредством уплаты денег, а иным способом.

Цена приобретения имущества, получаемого в качестве отступного, будет равна сумме задолженности, указанной в соглашении об отступном, списываемой при передаче отступного (письмо Минфина РФ от 18.01.2010 г. № 03-03-06/2/1).

П. 3 ст. 38 НК РФ установлено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Так как Вами планируется продажа квартиры, данная квартира для целей налогообложения признается товаром.

При продаже квартиры физическому лицу у организации признается доход на дату поступления денежных средств от покупателя.

В письме от 08.12.2014 г. № 03-11-11/62822 Минфин РФ указал, что доход от продажи жилых и нежилых помещений, предназначенных для реализации, должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом вне зависимости от даты перехода права собственности на вышеуказанные помещения.

Поскольку при объекте налогообложения «доходы» налогоплательщик не учитывает произведенные расходы, Вы не вправе учесть расходы по оплате стоимости товара (квартиры).

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.

То есть доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.

При этом доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Поскольку при подписании соглашения об отступном первоначальное обязательство не погашается, записи в бухгалтерском учете будут сделаны только при предоставлении отступного (квартиры).

Согласно п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», утвержденного приказом Минфина РФ от 09.06.2001 г. № 44н, товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенные для продажи.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежит, в частности, право собственности.

То есть продать квартиру Вы сможете, только когда оформите право собственности на квартиру.

П. 155 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных приказом Минфина РФ от 28.12.2001 г. № 119н, установлено, что когда находящиеся в организации материальные ценности ей не принадлежат, они принимаются на ответственное хранение.

Следовательно, до регистрации права собственности на квартиру квартира может учитываться на забалансовом счете 002.

При регистрации права собственности Вы учтете квартиру на счете 41:

ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 62 (заказчик выполненных для Вас работ)

– отражена фактическая себестоимость квартиры.

Согласно п. 10 ПБУ 5/01 фактической себестоимостью материально-производственных запасов, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией.

Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии, в частности, условия о том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана).

Поскольку право собственности на квартиру перейдет к покупателю — физическому лицу только с момента госрегистрации этого права, выручка не может быть признана Вашей организацией.

Поэтому до момента регистрации покупателем права собственности на квартиру переданная покупателю по акту квартира отражается на счете 45 «Товары отгруженные»:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 41.

При переходе права собственности на квартиру к покупателю (на дату госрегистрации) Вы признаете выручку от реализации:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 45

– списана фактическая себестоимость квартиры.